دفتر 136 اسناد رسمی استان بوشهر

صلح عمری یکی از اسناد بسیار کاربردی در دفاتر اسناد رسمی می باشد که میتواند در جهت رفع نیاز متعاملین بخصوص برای تصمیم گیری در انتقال مالکیت اموال پس از فوت چاره ساز باشد .این سند گاها جهت انتقال اموال به فرزندان یا همسر استفاده میشود با حفظ منافع برای فروشنده یا مصالح و همیشه این سوال مطرح شده که آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟ در این نوشتار به این موضوع می پردازیم .

صلح عمری چیست؟

یکی از قراردادهای بسیار مهم و کاربردی در انتقالات املاک مابین خویشاوندان مثل پدر – فرزند و یا زوجین … صلح عمری است. این قرارداد با وجود فواید و مزایای بسیار هنوز متاسفانه مورد استقبال عموم مردم به علت عدم آشنایی با آن قرار نگرفته است.

در این نوشتار قصد داریم مسائل کلیدی و مزایای صلح عمری را مورد بررسی قرار دهیم.  صلح عمری عقدی است که به موجب آن فرد مال خود را به دیگری انتقال میدهد اما شرط میشود تا زمانی که مصالح در قید حیات است حق استفاده و انتفاع از مال مورد مصالحه با خودش یا شخص مورد نظر وی باشد;به عنوان نمونه پدری قصد دارد قبل از مرگ تکلیف اموال خود رو مشخص کند و ملکش را به یکی از دخترانش انتقال بدهد اما تا زمان حیات میخواهد حق استفاده از ملک با خودش باشد.

همانطور که قبلاً گفته شد این نوع قرارداد بیشتر در بین بستگان مثل پدر و فرزند و همسران  کاربرد دارد.

گاه مشکلات اداری مانند انحصار وراثت تحریر و مهر و موم ترکه و تقسیم ترکه و پرداخت مالیات بر ارث دلیلی می شود برای تعیین تکلیف اموال قبل از فوت و گاه نگرانی از رعایت عدالت در تقسیم اموال موجب می شود که مردم قبل از فوت خود با تنظیم اسناد مناسب مانند صلح عمری یا وصیت در زمینه اموالشان تعیین تکلیف کنند.

سند صلح عمری هم تقریباً شبیه همان نقل و انتقال قطعی است اما با این تفاوت که مصالح صلح کننده (فروشنده) حق استفاده از آپارتمان خود را تا قبل از فوتش خواهد داشت و به محض فوتِ ایشان، ملک مذکور تماماً به متصالح (خریدار) انتقال خواهد یافت. بدون آنکه به سایر ورثه منتقل شود، مالک آن مال فرزند یا شخص مورد نظر خواهد شد و‎ ‌‎این اموال، تابع مقررات ارث نخواهد بود.

حق فسخ در صلح عمری

صلح عمری میتواند با حق فسخ یا بدون حق فسخ برای انتقال دهنده تنظیم گردد اما توصیه میشود اگر این احتمال وجود دارد که در آینده  از انتقال اموال به شخص متصالح بهر دلیلی پشیمان شوید  در صلح عمری حتماً مصالح (انتقال دهنده) حق فسخ بلند مدت مثل ۵۰ سال یا بیشتر در سند تنظیمی برای خود مقرر کرده باشد

تا اگر از انتقال خودش پشیمان شد بتواند با حق فسخ خود، قرارداد را بر هم زده و مال را دوباره به خود برگرداند و به این طریق صلح عمری را بی اثر نماید. به بیان ساده انتقال دهنده مال را انتقال میدهد اما یک شمشیر در دست دارد که هر موقع اراده کند میتواند مال را دوباره به خود برگرداند.

تنظیم سند صلح به چه شکلی معتبر است؟

هنگامی که مورد مصالحه املاک ثبت شده و یا در جریان ثبت باشد در صورتی اعتبار دارد که تراضی و صلح در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود (ماده ۲۲ قانون ثبت)

بارها ارباب رجوع دفتر خواستار انتقال ملک به همسرشان شده اند ولیکن دغدغه این امر همچنان باقی بود که اگر همسرشان زودتر فوت کرد ملک جز ماترک خواهد بود و یا مشمول مالیات بر ارث شود سند صلح عمری به شرط فسخ می تواند این مشکل را حل نماید.

یکی از امتیازات سند صلح با خیار فسخ همین می‌باشد فرض کنید شخصی قصد صلح خانه خود را به همسرش دارد و از طرفی تا زمانی که در قید حیات هست نیاز به سکونت در آن منزل را دارد، در این حالت چنانچه شوهر خانه خود را به همسرش صلح عمری با خیار فسخ کند می تواند در آن منزل سکونت داشته باشد و اگر شوهر فوت کند، کل ملک پس از فوت ایشان به همسر وی منتقل خواهد شد  و سایر ورثه از آن ارث نخواهند برد.

ولی اگر زن فوت کند، و همسرش ملک را بشرط آنکه حق فسخ داشته باشد (سند صلح عمری با حق فسخ) به همسرش صلح کرده باشد شوهر بعد از فوت همسر می‌تواند اقدام به فسخ سند صلح نماید در این صورت مالکیت ملک به حالت اولیه برگشته و ورثه زن نمی‌توانند در این خصوص ادعای ارث نمایند.

مدارک لازم جهت تنظیم سند صلح عمری :

در هنگام مراجعه جهت تنظیم اسناد انتقال و صلح  املاک غیر منقول داخل محدوده شهر شامل خانه ها و واحدهای مسکونی مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است. حتما هنگام  مراجعه مدارک  را همراه داشته باشید.

1. در وهله اول لازم هست اصل سند مالکیت جهت اخذ استعلام بند ز (عدم بازداشت ) از اداره  ثبت املاک به دفتر اسناد رسمی ارائه شود.

2.  بنچاق ابتیاعی اعم از سند قطعی یا تقسیم نامه البته اگر صدور سند باستناد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ بوده ارائه اصل سند الزامی نیست .

3. پایان کار یا (گواهی عدم خلاف در مدت اعتبار ششماهه ) و یا مدارک موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و یا اخذ استعلام از شهرداری ((البته شایان ذکر است در صورت عدم ارایه پاسخ در مهلت ۲۰ روز از تاریخ ثبت استعلام می‌توان به استناد قانون تسهیل نسبت به تنظیم سند اقدام نمود.))

4. مفاصای عوارض نوسازی البته  در صورت  توافق طرفین  و تعهد متعاملین  نسبت به آن باستناد قانون تسهیل الزامی نیست .

5. استعلام دارایی که پیشنهاد میکنم در این خصوص مقاله لینک شده مطالعه گردد و جهت عدم تعلق مالیات در آمد اتفاقی نوع مصالحه معوض اعلام شود .

6. کارت ملی و مدارک هویتی متعاملین

7.  با عنایت به بخشنامه های صادره و ایین نامه اسناد رسمی متعاملین و متصالحین باید کاربری ثنا داشته باشند و تلفن همراه ثبت شده در سامانه ثنا را همراه داشته باشند .

آیا فسخ صلح عمری بدون وجود سند مالکیت امکان پذیر است؟

یکی از سوالات خواننده میتواند این باشد که شخصی ملکی را در دفترخانه با حق فسخ صلح عمری انتقال داده اما حالا که میخواهد قرارداد را فسخ کند دسترسی به سند مالکیت ندارد و یا انتقال گیرنده سند را به وی نمیدهد.

در این صورت آیا امکان تنظیم فسخ صلح عمری در دفترخانه وجود دارد؟ در این مورد باید گفت برای فسخ صلح عمری نیازی به استعلام ثبت و همچنین سند مالکیت نبوده و میشود قرارداد را با احراز حق فسخ مصالح فسخ نمود و سند انتقالی را باطل کرد. البته در این خصوص دفترخانه نیبت به احراز حق فسخ در مدت و رد مال الصلح بررسی خواهد نمود.

مدارک لازم جهت فسخ صلح عمری

باید دانست برای فسخ صلح عمری، مصالح باید مدارک زیر را داشته باشد:

۱- اصل بنچاق (سند صلح عمری تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی) جهت احراز وجود حق فسخ

۲- مدارک هویتی مصالح.

۳-ارائه اصل سند الزامی نمی باشد در صورت دسترسی بدان مراتب فسخ در آن منعکس خواهد شد و در صورت عدم دسترسی دفترخانه مراتب فسخ را به اداره ثبت اطلاع رسانی خواهد کرد

۴- ارائه گواهی مالیاتی چنانچه از تنظیم سند شش ماه گذشته باشد الزامی به نظر می رسد

مهریه در لغت و اصطلاح :

«مهر» کلمه‌اى است عربى که در فارسى آن را «کابین» مى‌گویند .لغات مترادف آن در عربى، صداق، نحله، فریضه و اجر مى‌باشد. مهریه از لحاظ حقوقی فقهی هر چیزی است که دارای مالیت باشد که توسط زوج در عقد نکاح اعم از دائم و موقت پرداخت آن تعهد می­گردد. از لحاظ قانونی عقد نکاح موقت بدون مهریه صحیح نمی باشد و اگر چنین عقدی منعقد گردد عقد نکاح موقت باطل است ولی عقد دائم  بدون مهراگر منعقد گرددباطل نیست. دراین نوشته به بررسی راههای قانونی در خصوص چگونگی افزایش و کاهش مهریه پرداخته شده است .

مهریه به عنوان یک حق مالی برای زنان در زمان ازدواج تلقی می‌شود و ممکن است به طور قانونی و اجتماعی برخی از  حقوق زنان را تضمین کند. در فرهنگ اسلامی و ایرانی، مهریه به عنوان یک نشانه از تعهد شوهر نسبت به همسرش در نظام حقوقی و اجتماعی تلقی می‌شود. با این حال، ارتباط مستقیم میان مهریه و تضمین حقوق زنان واقعیت‌های متعددی را بستگی به فرهنگ، قوانین و زمان و مکان خاصی که در آن مطرح است، دارد. به عنوان مثال، در برخی موارد، این مسأله ممکن است به زنان اجازه دهد که در صورت طلاق، به دلیل دریافت مهریه و حقوق مربوطه، پشتوانه ای جهت تأمین‌ مالی داشته باشند. از این رو، باید به دقت این نکته را در نظر داشت که مهریه به تنهایی نمی‌تواند تمامی مسائل مربوط به حقوق زنان را حل کند. زیرا تضمین حقوق زنان به وسیله سیستم قانونی، موارد اجتماعی و فرهنگی دیگری نیز نیاز دارد. بهتر است به عنوان یک راهکار جامع در جهت تضمین حقوق زنان، سیاست‌ها و قوانین قوی‌تری تدوین شود که همه جنبه‌ حقوق زنان را پوشش دهد. این درحالی است که در برخی موارد ممکن است مهریه در تأمین مالی زنان نقش موثری ایفا کند.

بارها در دفترم پیش امده که بانویی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و با توجه به شرایط زندگی تصمیم به کاهش مهریه خود گرفته این زنان دلایل بسیاری برای این خواسته خود دارند و البته درحواست ایشان برای کاهش مهریه همیشه به دلیل ناملایمتی از سوی همسرشان نبوده گاهی می‌تواند برای تشکر از همسر و بیان قدرشناسی از زحمات وی باشد و گاه نیز عدم اعتقاد ایشان به اینکه مهریه بالا تضمینی برای داوم پیمان مقدس زناشویی است.

درخواست زنان برای کاهش مهریه یا انصراف از درخواست مهریه پس از عقد یک موضوع مهم و حساس است که نشان‌دهنده تغییر نگرش‌ها و نیازهای اجتماعی در جوامع مختلف می‌باشد. این موضوع در بسیاری از جوامع به عنوان یک اقدام جدید و نوآورانه مورد توجه قرار گرفته است.

استفاده از این فرصت به عنوان یک ابزار قدرتمند برای تقویت جایگاه زنان و حقوق آنان در ازدواج، نشانگر شکافی عمیق در قوانین و فرهنگهای ازدواج در جوامع مختلف است. این اقدام می‌تواند به عنوان نمادی از استقلال مالی و تصمیم‌گیری زنان در زندگی خانوادگی و اجتماعی دیده شود. با این حال، فرایند کاهش یا انصراف از مهریه پس از عقد با چالش‌های خود مواجه است. به عنوان مثال، اعمال این حق توسط زنان ممکن است در برخی از جوامع به دلیل تضاد با فرهنگ‌ها و قوانین موجود، با مقاومت و واکنش روبرو شود. همچنین، این اقدام نیازمند آگاهی کامل از حقوق قانونی و اجتماعی زنان و همچنین خودکفایی اقتصادی آنها است.

اقسام مهریه

مرسوم است که زن و شوهر ضمن عقد در باب میزان و نوع مهر با هم توافق مى‌کنند. مهرى را که ضمن عقد یا پس از آن به تراضى طرفین معیّن مى‌شود در اصطلاح حقوق «مهر المسمّى» مى‌نامند، ولى در مواردى که زن و شوهر در این باب توافقى نکرده باشند یا توافقشان به جهتى باطل باشد، قانون مدنى و فقه امامیّه زن را در پاره‌اى از موارد، مستحق «مهر المثل» و در پاره‌اى از موارد دیگر مستحق‌ «مهر المتعه» مى‌داند.

مهر داراى اقسام ذیل است:

1. مهر المسمّى

2. مهر المثل

3. مهر المتعه

آنچه که در این نوشتار محل بحث است مهر المسمی می باشد به همین علت به مبحث اصلی یعنی شرط افزایش یا کاهش مهریه میپردازیم

 چگونگی افزایش و کاهش مهریه

مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و کاهش و افزایش آن پس از عقد نکاح صحیح نیست.

با توجه به رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴۸۸-۱۵/۶/۸۸ در خصوص ابطال جزء ب از قسمت ۱۵۱ بخشنامه ثبتی که با استناد به نظریه شماره ۳۵۰۷۹/۳/۸۸ مورخ ۱۲/۵/۸۸ فقهای محترم شورای نگهبان اصدار یافته و به موجب آن استدلال شده ((مهریه شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده و ازدیاد در بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار هدیه بر آن خلاف موازین شرعی شناخته شده)) استفاده از ملاک نظریه مذکور که در خصوص کاهش مهریه نیز نظریه یادشده دلالت بر این دارد که کاهش مهریه نیز پس از عقد جواز شرعی ندارد و لذا مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و مبنای پرداخت می باشد.

افزایش مهریه به این صورت است که زوج به نفع زوجه تعهد میکند که میزان مهریه را افزایش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بهار آزادی بود مقدار آنرا به ۷۰۰ عدد افزایش دهند یا مال دیگری مثل خانه یا ماشین به ۵۰۰ عدد مهریه ذکر شده در عقد افزوده گردد.

کاهش مهریه به این صورت است که زوجه مقدار مهریه ای را که بر عهده زوج دارد کاهش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بوده زوجه با حضور در دفتر اسناد رسمی آنرا به ۲۵۰ عدد کاهش دهد.

چگونگی افزایش یا کاهش مهریه از آن جمله موضوعاتی است که به موجب رای شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ ممنوع گردید شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ اعلام نمود مهریه شرعی همان است که در زمان عقد واقع شده و ازدیاد صداق بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته می شود در بخشی از پاسخ شورای نگهبان آمده است طبق نظر اکثر اعضای گروه نمی توان برای افزایش یا کاهش مهریه اقرارنامه اصلاحی نوشت چرا که افزایش و کاهش منع شده و اقرار نامه اصلاحی موضوعیت ندارد.

بنابراین از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد.راه‌حل قانونی به عنوان جایگزین منع قانونی افزایش یا کاهش مهریه  همانطور که گفته شد از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد ولیکن  راه های جایگزینی برای آن می توان اندیشید ؛ جهت افزایش مهریه میتوان در یک سند رسمی زوج اعلام بدهی به زوجه نماید گرچه این بدهی از امتیازات ویژه مهریه به عنوان دیون ممتازه برخوردار نیست  ولی متضمن نوعی تعهد زوج به پرداخت مبلغی بیش از میزان مهریه می باشدکه زوج باید به ان پایبند باشد .

همچنین جهت کاهش مهریه می توان اقرار به وصول قسمتی از مهریه نمود و یا اینکه زوجه مقداری از مهریه را به زوج ببخشد یا ابراء کند.

اقرار به وصول مهریه شایعترین نوع تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی برای بخشش مهریه یا کاهش مهریه است در این خصوص زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار می نماید که تمام یا بخشی از مهریه مندرج در سند نکاحیه را دریافت نموده است.

در صورتی که زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار به وصول تمام یا بخشی از مهریه خود نماید برابر ماده ۱۲۷۷ و همچنین ۱۲۹۲ قانون مدنی رجوع و انکار و تردید پس از اقرار مسموع نمی باشد متن این مواد به قرار ذیل است:

ماده ۱۲۷۷: «انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبنى بر اشتباه یا غلط بوده شنیده مى‏شود و همچنین است در صورتى که براى اقرار خود عذرى ذکر کند که قابل قبول باشد مثل این‏که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوى مذکوره مادامى که اثبات نشده مضر به اقرار نیست.»

ماده ۱۲۹۲: «در مقابل اسناد رسمى یا اسنادى که اعتبار اسناد رسمى را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف مى‏تواند ادعاى جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتى از جهات قانونى از اعتبار افتاده است.» لذا در تنظیم این اسناد باید دقت بسیاری داشت و خارج از تعارفات اقدام به تنظیم سند نمود.

البته به موجب ماده ۷۰ قانون ثبت هرکس به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده آن تعهد انجام نشده یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود .

بنابراین چنانچه وصول مهریه در ازای چک یا سفته ای بوده که وصول نشده زوجه میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید همچنین اگر ثابت شود که اقرار فاسد یا اشتباه بوده یا در اثر اضطرار و اکراه بدون رضایت بوده اقرار اعتباری نخواهد داشت و زوجه میتواند با مراجعه به مراجع قضایی عدم وصول مهریه را اثبات نماید.

البته این ادعا به سادگی مورد قبول دادگاه قرار نمی‌گیرد و دادگاه ها به سختی سند رسمی تنظیم شده در دفتراسناد را با ادعای اجبار باطل میکنند.