سنددار کردن ملک قولنامه‌ای در سال ۱۴۰۵ | راهنمای سامانه ساغر و کاتب
سنددار کردن ملک قولنامه‌ای در سال ۱۴۰۵؛ راهنمای کامل ثبت ادعا در سامانه کاتب (ساغر)
ثبت ملک قولنامه‌ای، سنددار کردن ملک فاقد سند رسمی، سامانه ساغر، سامانه کاتب، ثبت ادعای مالکیت، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سند مالکیت تک‌برگ
اگر مالک یا متصرف ملکی هستید که مالکیت آن بر اساس قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، هبه‌نامه، تقسیم‌نامه یا سایر اسناد عادی اثبات می‌شود اما برای آن سند رسمی مالکیت به نام شما صادر نشده است، احتمالاً درباره سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) و نحوه ثبت ادعای مالکیت در آن شنیده‌اید.
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییر مهمی در وضعیت اسناد عادی و معاملات ملکی ایجاد کرده است. در همین راستا، سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد شده و در سال ۱۴۰۵ وارد مرحله اجرای رسمی شده است.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
ثبت ادعا در سامانه ساغر به‌تنهایی به معنای صدور سند مالکیت یا اثبات قطعی مالکیت نیست.
ثبت ادعا، یکی از مراحل قانونی برای ساماندهی وضعیت املاک و مستندات غیررسمی است و شخص مدعی، حسب وضعیت ملک و نوع ادعا، باید پس از ثبت ادعا اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمی مالکیت را نیز انجام دهد.
در این مقاله، فرآیند ثبت ادعای ملک قولنامه‌ای، مدارک مورد نیاز، نقشه UTM، مهلت‌های قانونی، نقش دفتر اسناد رسمی و تفاوت «ثبت ادعا» با «صدور سند مالکیت» را به زبان ساده و در عین حال با مبنای حقوقی بررسی می‌کنیم.
سامانه ساغر چیست؟
سامانه ساغر، عنوان مورد استفاده برای سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده است سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مربوط به:
- مالکیت عین ملک؛
- مالکیت منافع بیش از دو سال؛
- حق انتفاع؛
- حق ارتفاق؛
و مستندات مربوط به این حقوق که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.
سامانه مذکور از ۱ خرداد ۱۴۰۵ به‌صورت رسمی وارد مرحله اجرا شده است. مطابق اعلان رسمی راه‌اندازی، در مرحله نخست، املاکی که از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ برای آنها سند رسمی حدنگار صادر شده است، مشمول راه‌اندازی سامانه از تاریخ ۱ خرداد ۱۴۰۵ هستند. درباره سایر املاک، تاریخ شمول سامانه باید مطابق سازوکار مقرر، به‌صورت رسمی اعلام شود.
بنابراین، نباید این تصور ایجاد شود که از همان تاریخ، تمام املاک قولنامه‌ای کشور بدون توجه به وضعیت ثبتی آنها دقیقاً در یک فرآیند واحد قرار گرفته‌اند.
آیا ثبت ملک قولنامه‌ای در ساغر به معنی گرفتن سند است؟
خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که متقاضیان باید بدانند.
سامانه ساغر در وهله نخست برای ثبت ادعا و مستندات مربوط به حقوق غیررسمی نسبت به ملک ایجاد شده است.
مطابق ماده ۱۰ قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، شخص مدعی پس از ثبت ادعا باید در مهلت مقرر، حسب مورد اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمی را انجام دهد.
این اقدام می‌تواند شامل مواردی مانند:
- تنظیم سند رسمی؛
- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؛
- طرح دعوای مرتبط با وضعیت ثبتی ملک؛
- اقدام از طریق هیأت‌های قانونی مربوط به املاک فاقد سند رسمی؛
- یا سایر اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمی مالکیت
باشد.
بنابراین فرآیند را بهتر است به این شکل تصور کنیم:
قولنامه یا سند عادی ← ثبت ادعا در سامانه ساغر ← انجام اقدام قانونی متناسب با وضعیت ملک ← رسیدگی مرجع صالح ← صدور یا انتقال سند رسمی مالکیت
البته مسیر دقیق برای هر ملک به سابقه ثبتی، وضعیت مالک رسمی، نوع ملک، کاربری، وجود یا عدم وجود سند حدنگار، حدود اربعه، پلاک ثبتی و سایر شرایط بستگی دارد.
چه کسانی باید ادعای خود را در سامانه ثبت کنند؟
طبق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، اشخاصی که دارای ادعای موضوع ماده ۱۰ هستند اما سند رسمی موضوع ماده ۱۰ به نام آنها وجود ندارد، در صورت شمول مقررات، مکلف به درج ادعا و مستندات آن در سامانه هستند.
برای مثال، ممکن است شخصی:
ملکی را در سال ۱۴۰۰ با یک مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده باشد، اما انتقال رسمی آن هنوز انجام نشده باشد.
یا شخصی بر اساس یک:
- قولنامه؛
- مبایعه‌نامه؛
- صلح‌نامه؛
- هبه‌نامه؛
- تقسیم‌نامه؛
- رأی دادگاه؛
- نسق زراعی؛
- استشهادیه؛
- گواهی حصر وراثت؛
مدعی حقی نسبت به یک ملک باشد.
این مستندات می‌توانند حسب مورد به عنوان مستندات ادعا در فرآیند ثبت ادعا مورد استفاده قرار گیرند.
چه مدارکی برای ثبت ادعا در سامانه ساغر لازم است؟
یکی از مهم‌ترین بخش‌های فرآیند، آماده‌سازی مدارک و اطلاعات ملک است.
بر اساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، ثبت ادعا نیازمند ارائه مستندات ادعا و همچنین نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) و اطلاعات توصیفی مربوط به محدوده مورد ادعاست.
جدول مدارک و اطلاعات مورد نیاز
| ردیف | مدرک یا اطلاعات | توضیح |
|---|---|---|
| ۱ | کارت ملی و اطلاعات هویتی | برای احراز هویت متقاضی |
| ۲ | شماره تلفن همراه متعلق به متقاضی | برای دریافت پیامک‌ها و کدهای مربوط |
| ۳ | قولنامه یا مبایعه‌نامه | مهم‌ترین مستند در بسیاری از ادعاهای مالکیت |
| ۴ | صلح‌نامه | در صورت وجود |
| ۵ | هبه‌نامه | در صورت وجود |
| ۶ | تقسیم‌نامه | در صورت وجود |
| ۷ | آرای قطعی یا مرتبط مراجع قضایی | در صورت وجود |
| ۸ | گواهی حصر وراثت | در ادعاهای ناشی از ارث |
| ۹ | نسق زراعی یا مدارک مشابه | حسب نوع ملک |
| ۱۰ | استشهادیه و سایر ادله | در صورت وجود و حسب مورد |
| ۱۱ | پلاک ثبتی | در صورت وجود |
| ۱۲ | نقشه UTM | برای تعیین دقیق موقعیت و محدوده ملک |
| ۱۳ | جدول اطلاعات توصیفی ملک | شامل اطلاعات مربوط به محدوده، مساحت، ابعاد و مشخصات ملک |
آیین‌نامه تصریح کرده است که امکان درج ادعا بدون مستندات ادعا، نقشه دارای مختصات جغرافیایی و جدول اطلاعات توصیفی فراهم نمی‌شود.
نقشه UTM چیست و چرا برای ثبت ادعا اهمیت دارد؟
یکی از مهم‌ترین قسمت‌های فرآیند ساغر، نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) است.
نقشه UTM به زبان ساده، موقعیت دقیق ملک را روی سیستم مختصات جغرافیایی مشخص می‌کند.
اهمیت این نقشه در این است که سامانه ساغر صرفاً به یک نشانی مانند:
استان بوشهر، شهر دالکی، فلان خیابان
اکتفا نمی‌کند.
هدف این است که محدوده دقیق ملک روی نقشه مشخص شود.
بر اساس توضیحات سازمان ثبت درباره فرآیند اجرایی سامانه، در صورتی که متقاضی نقشه UTM نداشته باشد، سامانه می‌تواند فرآیند معرفی نقشه‌بردار دارای صلاحیت را انجام دهد تا پس از انجام عملیات نقشه‌برداری، کد رهگیری نقشه در اختیار متقاضی قرار گیرد.
بنابراین قبل از شروع فرآیند بهتر است متقاضی این اطلاعات را آماده کند:
- موقعیت دقیق ملک؛
- حدود ملک؛
- مساحت تقریبی؛
- پلاک ثبتی در صورت وجود؛
- مستندات مالکیت؛
- نقشه UTM یا امکان تهیه آن از مسیرهای پیش‌بینی‌شده.
درادامه مطلب بخوانید ( مراحل ثبت ملک قولنامه‌ای در سامانه ساغر و اگر مالک رسمی فوت کرده باشد چه؟ و اگر ملک چند بار قولنامه شده باشد چه؟و اگر ملک سند رسمی به نام شخص دیگری باشد چه؟مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر و سوالات و اشتباهات متداول درباره سنددار کردن ملک قولنامه‌ای و سامانه ساغر)
