چگونه با ثبت سند امنیت حقوقی را تضمین کنیم؟
امنیت حقوقی زیباترین هدیهای است که میتوان به بشر سرگردان امروز هدیه داد. بیدلیل که نیست قانونگذار برای ترغیب اشخاص جهت تنظیم اسناد به صورت رسمی در سال ۱۲۹۰ یعنی ۱۱۰ سال پیش، با تصویب قانون ثبت اسناد در مجلس شورای ملی جهت حل چالش تزلزل در مالکیت اموال منقول و غیرمنقول و قراردادها و معاملات تنظیم اسناد رسمی اقدام نمود.
در این قانون، مقرر شد که ثبت اسناد عادی مردم اختیاری باشد چرا که دولت تجهیزات و آمادگی کامل برای ثبت اسناد را نداشته و دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور، با این پراکندگی و گستردگی وجود نداشتند و عملاً الزام مردم جهت ثبت رسمی اسناد غیر ممکن بود. ضمن اینکه عموم جامعه به این سطح از آگاهی نرسیده بودند و از مزایای سند رسمی اطلاعی نداشتند. البته مقرر شد با ارائه مشوقهایی، مردم تشویق شوند که اسناد عادی خود را نزد مامورین دولت در ادارات ثبت برده و ثبت نمایند و به رسمیت برسانند تا از مزایای سند رسمی برخوردار شوند.
مزایایی مانند ثبت و ضبط محتویات و مندرجات اسناد که از زوال، نابودی، فراموشی، دستبرد، دستکاری، انکار، تردید سند جلوگیری شود. همچنین قابلیت استناد در نزد محاکم به سند رسمی جهت اثبات دعوی یا دفاع از دعاوی مطروحه در قانون مزبور برای اسناد رسمی منظور شد تا مردم تشویق شوند که اسناد عادی خود را از طریق ثبت آن نزد مأمورین دولت به سند رسمی تبدیل کنند.
قانون ثبت اسناد و املاک:
بیست سال بعد با اصلاح قانون مزبور و تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در اسفند سال ۱۳۱۰ در ماده ۴۸ قانونگذار پیشبینی نمود اسناد عادی باید به ثبت رسمی رسند، در غیر این صورت نزد هیچیک از مراجع دولتی و قضایی و ادارات تحت هیچ عنوان پذیرفته نخواهد شد. اما متأسفانه در طول نود سال گذشته به این تهدید و اتمام حجت قانونی توسط ادارات دولتی و مراجع قضایی توجهی نشد و حتی بعدها قوانین و مقرراتی بر خلاف ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد به تصویب رسید و به اسناد عادی بها داده شد. به همین دلیل است که در قرن ۲۱ نیز مانند قرون گذشته با چالش تزلزل در مالکیت املاک و معاملات اشخاص ناشی از اسناد عادی روبرو هستیم و این مسئله هنوز در کشور ما حل نشده است؛ چالشی که بنیانسوز و پرهزینه میباشد.
ثبت اسناد در نزد دفاتر اسناد رسمی مانع از تزلزل در مالکیت اشخاص، تنظیم و تثبیت روابط حقوقی ایشان و بهداشت حقوقی جامعه میشود. نتایج اقتصادی، اجتماعی، قضایی و امنیتی آن از نظر حقوق و منافع و مصالح عمومی و اجتماعی و حتی روانی بسیار قابل تأمل و توجه است. بسیاری از قراردادها اعم از خرید و فروش املاک و اموال منقول و غیرمنقول، اجاره، مشارکت در کسب و کار و یا ساخت و ساز و پیش فروش آپارتمان باید به موجب سند رسمی تنظیم شود ولیکن متأسفانه بسیاری از این قراردادها به صورت عادی و حتی گاهی شفاهی منعقد میشود.
البته خوشبختانه رسمی کردن بسیاری از اسناد اجباری است که به مهمترین آنها اشاره میکنیم.
در چه مواردی ثبت سند الزامی است؟
کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده
کلیه عقود و معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده.
کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک که در دفتر املاک ثبت نشده
صلحنامه و هبهنامه و شرکتنامه
نقل و انتقال راجع وسایل نقلیه موتوری
کلیه عقود و معاملات راجع به دستگاههای چاپ و لیتوگرافی
کلیه عقود و معاملات راجع به کشتی و شناورها
نقل و انتقال سهمالشرکه شرکت با مسولیت محدود
نقل و انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
نقل و انتقال املاک مشمول قانون پیش فروش ساختمان
بیتوجهی به رسمی نمودن این اسناد به قیمت غیر قابل استناد بودن و حتی بطلان سند عادی تنظیمی تمام میشود. علاوه بر اینکه مناسب است مردم برای اطمینان و امنیت بیشتر، معاملات و قراردادهای خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت و از مزایای سند رسمی و حمایت حاکمیت از آن برخوردار شوند. سردفتر اسناد رسمی حق استنکاف از ثبت آنها را ندارد، مگر اینکه مفاد معامله یا قرارداد مخالف قواعد آمره، نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد.
