مصوب ۶ بهمن و ۲۷ و ۲۱ اسفند ۱۳۱۳ و ۱۷ و ۱۹ و ۲۰ فروردین ماه ۱۳۱۴ شمسی تذکر – چون قانون مدنی در سه دوره قانونگذاری تصویب شده (ادوار ۶ – ۹ – ۱۰) و در مجلدات قوانین مجلس یکجا در دسترس مطالعهکنندگان نیست اینک که دوره نهم تجدید چاپ میشود آنچه در دوره نهم چاپ شده (از ماده ۹۵۶ تا ماده ۱۲۰۶) در متن و ۹۵۵ ماده که در دوره ششم به موجبماده واحده اجازه اجرا داده شده و از ماده ۱۲۰۷ تا ماده ۱۳۳۵ که در دوره دهم به تصویب مجلس شورای ملی رسیده در حاشیه چاپ شده تامطالعهکنندگان از مراجعه به کتابهای متعدد بینیاز شوند. “ماده واحده – دولت مجاز است از روز ۲۰ اردیبهشت ۱۳۰۷ که کاپیتولاسیون ملغی است لایحه قانون مدنی را که به مجلس شورای ملی تقدیم داشتهتا وقتی که رأی قطعی
کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی اتخاذ و اعلام شود به موقع اجراء گذارد.”
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار از دفترخانه اسناد رسمی 136 استان بوشهر برآنیم تا رابطه قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.
ضرورت استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی
اداره جهاد کشاورزی متولی اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها بوده و اراضی اشخاص در خارج محدوده شهرها مرتبط با جهاد کشاورزی میباشد و اشخاص جهت انجام معاملات خود از قبیل فروش، صلح و … یا برای افراز، تفکیک، دیوار کشی و … ناگزیر به مراجعه به اداره جهاد کشاورزی شهر حوزه وقوع ملک میباشند. لازم به ذکر است برخی از اراضی خارج بافت تحت تملک دولت درآمده و منابع طبیعی هم مرجع تشخیص اراضی ملی و موات بوده که در ادامه به موارد ضروری استعلام جهت تشخیص ملی یا موات اشاره میکنیم.
باید دانست برابر بند ب ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه را در اجرای ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع را دریافت نمایند.
در این خصوص لازم به توضیح است که به طور مجزا هر نوع ملک را مطابق قوانین و مقررات موجود مورد بحث و بررسی قرار دهیم که آیا نیاز به استعلام از جهاد یا منابع طبیعی دارد یا خیر؟
طبق ماده چهار آییننامه قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی، استعلام از جهاد کشاورزی کفایت میکند، جهاد کشاورزی هم مکلف است راسا نسبت به ارجاع موضوع به سازمانهای ذیربط از جمله منابع طبیعی اقدام و اعلام نظر نمایند.
الف- استعلام از جهاد و منابع طبیعی در خصوص باغات
مطابق ماده ۱ قانون تسهیل و ماده ۴ آییننامه اجرایی آن «دفاتر اسناد رسمى موظفند هنگام تنظیم سند رسمى انتقال اراضى و املاک واقع در خارج از محدوده و حریم شهر، اعلام نظر اداره جهاد کشاورزى شهرستان مربوط مبنى بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضى موات و ابطال اسناد آن و یا عدم شمول ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهرهبردارى از جنگلها و مراتع را اخذ و شماره و تاریخ آن را در سند تنظیمى قید نمایند. ادارات جهاد کشاورزى مکلفند با رعایت مفاد تبصره ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمى و ماده (۷) این آئیننامه، نسبت به ارجاع موضوع به سازمانهاى ذىربط (حسب مورد سازمان امور اراضى یا سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزدارى کشور) و یا ادارات وابسته اقدام و اعلام نظر نمایند.»
اما قانونگذار در تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل مقرر نموده در صورت وجود سابقه مبنى بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذىربط یا در صورتى که براى مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضى کشاورزى، باغ مشجر و یا داراى اعیانى صادر شده و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلى مؤید آن باشد، نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود؛ بنابراین در صورتی که در سند مالکیت نوع ملک «باغ» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه قانون تسهیل میتوان بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی اقدام به تنظیم سند نمود.
ب- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص اراضی کشاورزی
اگر در سند مالکیت مالک نوع ملک «زمین مزروعی یا زمین مشجر» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آییننامه قانون تسهیل که در بالا به آن اشاره شد نیازی به استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نبوده و میتوان اقدام به تنظیم سند نمود.
پ- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص زمین
در صورتی که در سند نوع ملک «زمین» قید شده باشد مطابق قوانین و مقررات موجود نیازی به استعلام جهاد کشاورزی نیست و در صورت قبول طرفین معامله استعلام از منابع طبیعی کافی است. در صورت ارائه پاسخ منابع طبیعی میتوان اقدام به تنظیم سند نمود. لازم به ذکر است برای دریافت پاسخ استعلام از منابع طبیعی مالک زمین ابتدا باید نسبت به تهیه نقشه UTM ملک اقدام نماید و آن را به صورت سیستمی توسط دفاتر پیشخوان خدمات دولت به اداره منابع طبیعی بفرستد و معمولاً بعد از دو هفته منابع طبیعی اقدام به پاسخ استعلام مینماید.
البته در صورتی که قبلاً استعلام از جهاد یا منابع طبیعی توسط دفاتر اسناد رسمی اخذ شده باشد مطابق تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل نیازی به استعلام مجدد نیست و در صورت درخواست متعاملین میتوان اقدام به تنظیم سند بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نمود.
در خصوص تشخیص موات نبودن ملک در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی، باغ مشجر و یا دارای اعیانی صادر شده و یا پاسخ استعلام قبلی مؤید آن باشد،نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود اگر سند مالکیت ملک در نظام جمهوری اسلامی ایران صادر شده است ملک نمی تواند موات باشد.
لازم به ذکر است: بافت مسکونی روستا که داخل در طرح هادی قرار دارد از حیطه صلاحیت جهاد کشاورزی خارج است.
در خصوص لزوم استعلام از جهاد کشاورزی بین سران دفاتر اسناد رسمی اختلاف نظر هم وجود دارد و بسیاری از سران دفاتر اسناد رسمی معتقد به لزوم استعلام از جهاد کشاورزی در خصوص تمامی اراضی خارج از محدوده شهری بوده و مستند خود را ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی میدانند که مقرر داشته «ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی، شهرداریها، دهیاریها، بخشداریها و سایر مراجع مربوط مکلفند حسب مورد در هنگام تفکیک، افراز، تقسیم و انتقال اراضی کشاورزی، ضمن ارسال نقشه دقیق زمین مورد نظر که توسط مالکین با ذکر مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس مناسب و حداقل یک دو هزارم) تهیه میگردد، از اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک در خصوص تأیید نقشه مبنی بر رعایت حدنصابهای فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها استعلام نمایند.»
لازم به توضیح است: مطابق آییننامه فوق الذکر منظور از اراضی کشاورزی هم کلیه اراضی واقع در خارج محدوده شهرها اعم از باغات، نهالستانها، اراضی کشاورزی و … میباشد.
به اعتقاد نگارنده استناد به آییننامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی صحیح نبوده و دفاتر اسناد رسمی در خصوص باغات، اراضی کشاورزی و زمینهای دارای سابقه استعلام نیازی به استعلام مجدد از جهاد یا منابع طبیعی ندارند و میتوان این قبیل املاک را بدون استعلام از جهاد و منابع طبیعی تنظیم نمود و در خصوص املاکی که نوع ملک زمین قید شده باشد استعلام از منابع طبیعی وافی به مقصود بوده و نیازی به استعلام از جهاد نیست.
قانون تسهیل تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد رسمی غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار برآنیم تا رابطه قانون تسهیل تنظیم سند از سازمان امور مالیاتی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.
ضرورت استعلام از اداره امور مالیاتی برای تنظیم سند و استفاده از قانون تسهیل
باید دانست مطابق ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم دفاتر اسناد رسمی مکلف به استعلام از سازمان امور مالیاتی برای انتقالات املاک با کاربریهای مختلف شدهاند. قانونگذار با هدف حمایت از اشخاص و تسهیل سند در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل مقرر داشته بود: «دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل و انتقال عین املاک، مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده (۳۷) قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقالدهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند،
مگر اینکه انتقالگیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در اینصورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.» بنابراین در صورت قبول بدهی توسط خریدار نیازی به استعلام از سازمان امور مالیاتی نبود. این شیوه تا سال ۱۳۹۵ در دفاتر جاری و ساری بود تا اینکه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم در تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ لازم الاجرا گردید. به موجب بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیاتهای مستقیم استثنای مندرج در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نسخ گردید.
از جمله مزایای این امر میتوان به ایجاد تسهیل و تسریع به ذینفعان، کاهش مراجعات حضور ذینفعان، کاهش تخلفات ناشی از استعلامات و خلاصه معاملات، افزایش امنیت اطلاعات، ارائه پاسخ استعلامهای صادره با امضای الکترونیکی و ارائه آمار و اطلاعات مورد نیاز سازمان از جمله دستاوردهای این سامانه است.
ولیکن سامانه مزبور به صورت کامل برقرار نشد و با این نسخ اختلاف بین دفاتر اسناد رسمی و سازمان امور مالیاتی آغاز گردید؛ چراکه مطابق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم «سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است ظرف مهلت یکسال از تاریخ لازمالاجراء شدن این قانون (۱/۱/۱۳۹۵) با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی بهصورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی برخط به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان امور مالیاتی کشور جهت اجرای مفاد این ماده فراهم کند.
با توجه به اصلاح قانون مالیاتها در سال ۹۴ و الحاق چند تبصره به ماده ۱۸۷ که موخر بر قانون تسهیل است و برخط شدن اخذ مفاصاحساب در دفاتر اسناد رسمی و جرم انگاری مالیاتی و مسئولیت تضامنی سردفتر با مودی در پرداخت مالیات طبق تبصره ۳ و ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ قانون مالیاتها؛ کلیه قوانین مالیاتی با اصلاحات بعدی لازم الاجرا است و نمیتوان به قانون تسهیل در این مورد استناد کرد
صدور گواهی الکترونیکی بر خط در دفاتر اسناد رسمی
در اجرای استقرار سامانه موضوع تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم (اخذ مالیات نقل و انتقال املاک توسط دفاتر اسناد رسمی) فعلا فقط برای نقل و انتقال قطعی و قطعی رهنی املاک مسکونی دارای پایان کار با کاربری مسکونی وجود دارد و در مورد سایر املاک از جمله:
املاک با کاربریهای غیر مسکونی،
املاک فاقد پایان کار یا در دست ساخت،
املاکی که نقل و انتقال قبلی آنها بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام شده است (فارغ از نوع کاربری)،
در موارد انتقال املاک متوفی به وراث ((تبصره ۴ ماده ۱۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم- در مواردی که وراث سهم خود از اموال موضوع بندهای (۲)، (۴) و (۵) این ماده را به اشخاص ثالت یا وراث دیگر انتقال دهند، علاوه بر مالیات بر ارث به شرح این فصل، مشمول مالیات طبق مقررات فصول مربوط خواهند بود.)) گواهی بر خط صادر نشده و استعلام های فیزیکی میبایست به صورت حضوری در ادارات امور مالیاتی پاسخ داده شود
⇐ نظر به اینکه سازمان مالیاتی طبق تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ مکلف به برخط کردن اخذ مفاصاحساب شده است به نظر میرسد فقط نسبت به مواردی که هنوز برخط نشده اند و دفاتر باید از دارایی استعلام نمایند بتوان طبق قانون تسهیل با مسئولیت تضامنی متعاملین بدون استعلام و اخذ مفاصاحساب از دارایی نسبت به تنظیم و ثبت سند اقدام نمود.
پس از اجرای مفاد این ماده ثبت نقل و انتقال اموال و داراییهای منقول و غیرمنقول که به موجب این قانون برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی قطعی مورد انتقال، ممنوع است. متخلف، در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.»
همانطور که ملاحظه میگردد نقل و انتقال املاک بعد از اجرای مفاد تبصره (سیستمی شدن پاسخ استعلام) بدون پرداخت بدهی مالیاتی ممنوع است و بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیاتهای مستقیم بر همین اساس اقدام به نسخ بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نمود اما سازمان امور مالیاتی به وظیفه قانونی خود عمل ننمود و در حال حاضر فقط املاک مسکونی آن هم با شرایطی که در ادامه خواهد آمد قابل استعلام سیستمی هستند و املاک تجاری، زراعی، باغات و … قابل استعلام سیستمی نیستند.
«مهر» کلمهاى است عربى که در فارسى آن را «کابین» مىگویند .لغات مترادف آن در عربى، صداق، نحله، فریضه و اجر مىباشد. مهریه از لحاظ حقوقی فقهی هر چیزی است که دارای مالیت باشد که توسط زوج در عقد نکاح اعم از دائم و موقت پرداخت آن تعهد میگردد. از لحاظ قانونی عقد نکاح موقت بدون مهریه صحیح نمی باشد و اگر چنین عقدی منعقد گردد عقد نکاح موقت باطل است ولی عقد دائم بدون مهراگر منعقد گرددباطل نیست. دراین نوشته به بررسی راههای قانونی در خصوص چگونگی افزایش و کاهش مهریه پرداخته شده است .
مهریه به عنوان یک حق مالی برای زنان در زمان ازدواج تلقی میشود و ممکن است به طور قانونی و اجتماعی برخی از حقوق زنان را تضمین کند. در فرهنگ اسلامی و ایرانی، مهریه به عنوان یک نشانه از تعهد شوهر نسبت به همسرش در نظام حقوقی و اجتماعی تلقی میشود. با این حال، ارتباط مستقیم میان مهریه و تضمین حقوق زنان واقعیتهای متعددی را بستگی به فرهنگ، قوانین و زمان و مکان خاصی که در آن مطرح است، دارد. به عنوان مثال، در برخی موارد، این مسأله ممکن است به زنان اجازه دهد که در صورت طلاق، به دلیل دریافت مهریه و حقوق مربوطه، پشتوانه ای جهت تأمین مالی داشته باشند. از این رو، باید به دقت این نکته را در نظر داشت که مهریه به تنهایی نمیتواند تمامی مسائل مربوط به حقوق زنان را حل کند. زیرا تضمین حقوق زنان به وسیله سیستم قانونی، موارد اجتماعی و فرهنگی دیگری نیز نیاز دارد. بهتر است به عنوان یک راهکار جامع در جهت تضمین حقوق زنان، سیاستها و قوانین قویتری تدوین شود که همه جنبه حقوق زنان را پوشش دهد. این درحالی است که در برخی موارد ممکن است مهریه در تأمین مالی زنان نقش موثری ایفا کند.
بارها در دفترم پیش امده که بانویی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و با توجه به شرایط زندگی تصمیم به کاهش مهریه خود گرفته این زنان دلایل بسیاری برای این خواسته خود دارند و البته درحواست ایشان برای کاهش مهریه همیشه به دلیل ناملایمتی از سوی همسرشان نبوده گاهی میتواند برای تشکر از همسر و بیان قدرشناسی از زحمات وی باشد و گاه نیز عدم اعتقاد ایشان به اینکه مهریه بالا تضمینی برای داوم پیمان مقدس زناشویی است.
درخواست زنان برای کاهش مهریه یا انصراف از درخواست مهریه پس از عقد یک موضوع مهم و حساس است که نشاندهنده تغییر نگرشها و نیازهای اجتماعی در جوامع مختلف میباشد. این موضوع در بسیاری از جوامع به عنوان یک اقدام جدید و نوآورانه مورد توجه قرار گرفته است.
استفاده از این فرصت به عنوان یک ابزار قدرتمند برای تقویت جایگاه زنان و حقوق آنان در ازدواج، نشانگر شکافی عمیق در قوانین و فرهنگهای ازدواج در جوامع مختلف است. این اقدام میتواند به عنوان نمادی از استقلال مالی و تصمیمگیری زنان در زندگی خانوادگی و اجتماعی دیده شود. با این حال، فرایند کاهش یا انصراف از مهریه پس از عقد با چالشهای خود مواجه است. به عنوان مثال، اعمال این حق توسط زنان ممکن است در برخی از جوامع به دلیل تضاد با فرهنگها و قوانین موجود، با مقاومت و واکنش روبرو شود. همچنین، این اقدام نیازمند آگاهی کامل از حقوق قانونی و اجتماعی زنان و همچنین خودکفایی اقتصادی آنها است.
اقسام مهریه
مرسوم است که زن و شوهر ضمن عقد در باب میزان و نوع مهر با هم توافق مىکنند. مهرى را که ضمن عقد یا پس از آن به تراضى طرفین معیّن مىشود در اصطلاح حقوق «مهر المسمّى» مىنامند، ولى در مواردى که زن و شوهر در این باب توافقى نکرده باشند یا توافقشان به جهتى باطل باشد، قانون مدنى و فقه امامیّه زن را در پارهاى از موارد، مستحق «مهر المثل» و در پارهاى از موارد دیگر مستحق «مهر المتعه» مىداند.
مهر داراى اقسام ذیل است:
مهر المسمّى
مهر المثل
مهر المتعه
آنچه که در این نوشتار محل بحث است مهر المسمی می باشد به همین علت به مبحث اصلی یعنی شرط افزایش یا کاهش مهریه میپردازیم
چگونگی افزایش و کاهش مهریه
مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و کاهش و افزایش آن پس از عقد نکاح صحیح نیست.
با توجه به رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴۸۸-۱۵/۶/۸۸ در خصوص ابطال جزء ب از قسمت ۱۵۱ بخشنامه ثبتی که با استناد به نظریه شماره ۳۵۰۷۹/۳/۸۸ مورخ ۱۲/۵/۸۸ فقهای محترم شورای نگهبان اصدار یافته و به موجب آن استدلال شده ((مهریه شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده و ازدیاد در بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار هدیه بر آن خلاف موازین شرعی شناخته شده)) استفاده از ملاک نظریه مذکور که در خصوص کاهش مهریه نیز نظریه یادشده دلالت بر این دارد که کاهش مهریه نیز پس از عقد جواز شرعی ندارد و لذا مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و مبنای پرداخت می باشد.
افزایش مهریه به این صورت است که زوج به نفع زوجه تعهد میکند که میزان مهریه را افزایش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بهار آزادی بود مقدار آنرا به ۷۰۰ عدد افزایش دهند یا مال دیگری مثل خانه یا ماشین به ۵۰۰ عدد مهریه ذکر شده در عقد افزوده گردد.
کاهش مهریه به این صورت است که زوجه مقدار مهریه ای را که بر عهده زوج دارد کاهش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بوده زوجه با حضور در دفتر اسناد رسمی آنرا به ۲۵۰ عدد کاهش دهد.
چگونگی افزایش یا کاهش مهریه از آن جمله موضوعاتی است که به موجب رای شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ ممنوع گردید شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ اعلام نمود مهریه شرعی همان است که در زمان عقد واقع شده و ازدیاد صداق بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته می شود در بخشی از پاسخ شورای نگهبان آمده است طبق نظر اکثر اعضای گروه نمی توان برای افزایش یا کاهش مهریه اقرارنامه اصلاحی نوشت چرا که افزایش و کاهش منع شده و اقرار نامه اصلاحی موضوعیت ندارد.
بنابراین از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد.راهحل قانونی به عنوان جایگزین منع قانونی افزایش یا کاهش مهریه همانطور که گفته شد از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد ولیکن راه های جایگزینی برای آن می توان اندیشید ؛ جهت افزایش مهریه میتوان در یک سند رسمی زوج اعلام بدهی به زوجه نماید گرچه این بدهی از امتیازات ویژه مهریه به عنوان دیون ممتازه برخوردار نیست ولی متضمن نوعی تعهد زوج به پرداخت مبلغی بیش از میزان مهریه می باشدکه زوج باید به ان پایبند باشد .
همچنین جهت کاهش مهریه می توان اقرار به وصول قسمتی از مهریه نمود و یا اینکه زوجه مقداری از مهریه را به زوج ببخشد یا ابراء کند.
اقرار به وصول مهریه شایعترین نوع تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی برای بخشش مهریه یا کاهش مهریه است در این خصوص زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار می نماید که تمام یا بخشی از مهریه مندرج در سند نکاحیه را دریافت نموده است.
در صورتی که زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار به وصول تمام یا بخشی از مهریه خود نماید برابر ماده ۱۲۷۷ و همچنین ۱۲۹۲ قانون مدنی رجوع و انکار و تردید پس از اقرار مسموع نمی باشد متن این مواد به قرار ذیل است:
ماده ۱۲۷۷: «انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبنى بر اشتباه یا غلط بوده شنیده مىشود و همچنین است در صورتى که براى اقرار خود عذرى ذکر کند که قابل قبول باشد مثل اینکه بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوى مذکوره مادامى که اثبات نشده مضر به اقرار نیست.»
ماده ۱۲۹۲: «در مقابل اسناد رسمى یا اسنادى که اعتبار اسناد رسمى را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف مىتواند ادعاى جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتى از جهات قانونى از اعتبار افتاده است.» لذا در تنظیم این اسناد باید دقت بسیاری داشت و خارج از تعارفات اقدام به تنظیم سند نمود.
البته به موجب ماده ۷۰ قانون ثبت هرکس به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده آن تعهد انجام نشده یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود .
بنابراین چنانچه وصول مهریه در ازای چک یا سفته ای بوده که وصول نشده زوجه میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید همچنین اگر ثابت شود که اقرار فاسد یا اشتباه بوده یا در اثر اضطرار و اکراه بدون رضایت بوده اقرار اعتباری نخواهد داشت و زوجه میتواند با مراجعه به مراجع قضایی عدم وصول مهریه را اثبات نماید.
البته این ادعا به سادگی مورد قبول دادگاه قرار نمیگیرد و دادگاه ها به سختی سند رسمی تنظیم شده در دفتراسناد را با ادعای اجبار باطل میکنند.
– قبل از اینکه بگیم وکالت به چه معناست بگو که چرا وکالت ؟ سرت شلوغه، وقت نداری، کارفرما بهت مرخصی نمیده، درسهات سنگینه، همهش مشغول کارهای خونهای، از کاغذبازی بدت میاد، هیچی درمورد مسائل حقوقی نمیدونی، اگه سرت کلاه بذارن چی؟ اگه با یه امضای اشتباه به خودت ضرر بزنی چی؟ اگه دادگاهت سالها طول بکشه و تهش شکست بخوری چی؟ اگه…
با جملات بالا همزادپنداری کردید؟ احتمالاً حداقل یک مورد از آنها را خودتان یا اطرافیانتان تجربه کرده باشید. آن هم در شرایطی که به وقت آزاد، پول کافی و دانش گسترده نیاز دارید تا پیگیر یک امر حقوقی باشید و گره از کارتان باز کنید. از طرفی در بسیاری از امور حقوقی، حضور خود شخص در فرایندهای قانونی لازم است و نمیتوان شبیه لیست سفارش خرید خانه، آن را به همسر سپرد و خود مشغول تماشای فیلم شد! پس راهکار چیست؟ آیا راهی وجود دارد که بتوان همه یا بخشی از اختیارات قانونی خود را به دیگری سپرد و پیگیری امور حقوقی را بر دوش او نهاد؟ بله، چارهی کار اینجاست: وکالت! با این مقاله از دفتر اسناد رسمی 136 استان بوشهر همراه باش …
معنی وکالت چیست؟
«وکالت عقدی جایز[۱] است که به موجب آن، به شخص دیگری نمایندگی و یا نیابت داده میشود که اموری را به جای موکل انجام دهد. اقدامات وکیل در هر زمینه محدود به اختیاراتی است که موکل به وی تفویض میکند.»
بسیار خوب، ظاهراً قانون هوای ما را داشته و فکر همه چیز را کرده است! وکالت دادن به فردی که میتواند یک متخصص حقوق یا غیر از آن باشد، حل و فصل بسیار از امور را تسهیل و تسریع میکند. اما کاربردهای یک قرارداد وکالت چیست؟
مزایای تنظیم قرارداد وکالت
همانطور که اشاره شد، از مزایای تنظیم قرارداد وکالت بین طرفین میتوان به تسهیل پیگیری امور حقوقی موکل توسط وکیل اشاره کرد. چنین قراردادی کاربرد زیادی در امور روزمره نظیر خرید و فروش ملک و ماشین، امور بانکی، پیگیری مسائل سهمالارث و… دارد و از اتلاف وقت موکل برای رفتوآمدهای اداری تا حد زیادی میکاهد. البته باید توجه کرد که انعقاد عقد وکالت نیازمند اطلاعات مکفی از جانب طرفین است؛ به طوری که طرفین بدانند چه نوع وکالت نامه محضری را امضا میکنند و درج امضا چه حقوقی در این قرارداد ایجاد میکند.
اگر نام وکالت بلاعزل و وکالت قابل عزل را شنیده باشید احتمالاً برایتان سوال شده که این دو چه تفاوتی با هم دارند؟ یک وکالت ساده و قابل عزل، وکالتی است که طی آن موکل میتواند در هر زمانی که خواست، وکیل را از برعهده گرفتن اختیارات خود عزل کند. اما عقدی که مکرراً در دفترخانه تنظیم میگردد، وکالت بلاعزل است. به عبارتی، وکالت وکیل یا عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شود.[۲]
انواع وکالت نامه حقوقی
اگر بخواهیم دستهبندی کلی انواع وکالت نامه حقوقی را بیان کنیم، باید به وکالت مطلق (تام) و وکالت مقید اشاره کنیم. چند لحظه دست نگه دارید! قبل از اینکه از روی بیحوصلگی و برای باز کردن دردسرهای حقوقی از سرتان به سراغ وکالت تام بروید، یا چون به کسی بیشتر از تخم چشمانتان اعتماد دارید بخواهید از روی هیجان او را وکیل مطلق خود کنید، باید معنی وکالت مطلق را بدانید!
وکالت مطلق یا تام چیست؟
پیچیدگی یا زمانبر بودن بسیاری از امور مالی و اداری باعث میشود افراد از وکالت مطلق یا تام برای پیگیری فرایندها کمک بگیرند. وکالت تام با تفویض اختیار اداره کردن اموال موکل به وکیل، به تسهیل و سرعتگیری این فرایندها کمک میکند. حواستان باشد که وکالت مطلق (تام) صرفاً برای پیگیری امور اداری و مالی است؛ بنابراین وکیلتان قرار نیست اختیار اموری همچون به ازدواج درآوردن یا طلاق دادن شما را هم بر عهده داشته باشد!
وکالت مقید چیست؟
اما در مقابل وکالت مطلق، وکالت مقید قرار میگیرد که در عقد آن میبایست نوع وکالت و مورد وکالت مشخص شود. مثلاً قصد دارید اتومبیل خود را بفروشید و فرصتی برای این کار ندارید. از طرفی نمیتوانید اختیار همهی اموال خود را به فرد خاصی بسپارید. پس اینجا وکالت مقید به کمک شما میآید و صرفاً با دادن «اختیار فروش اتومبیل» به وکیلتان، گره از مشکل شما باز میکند.
– ای بابا، سخت شد که… حالا من چهجوری مطمئن بشم متنی که توی عقد وکالت نامه نوشته میشه، اختیار تام میده یا مقید؟ میخواستم کارم راحت بشه ولی اینجوری که سختتر شد! اگه حین وکالت دادن اشتباه کنم و وکیلم اختیار همهی اموالم رو به عهده بگیره چی؟؟ اگه زمین و خونه و ماشینم رو بدون اطلاع من بفروشه و با پولش فرار کنه اونور آب چی؟؟؟ ای وای، اگه سرم کلاه بذاره و اموالم رو بالا بکشه چییییی…
صبر کنید! این همه استرس و هیجان برای قلبتان خوب نیست! گفتیم که وکالت دادن قرار است کار شما را سادهتر کند، نه سختتر. پس حتماً برای تنظیم متن قرارداد هم چارهای اندیشیده شده که نیاز به نگارش متن از سوی خود موکل و نگرانی از بابت ایرادات و ضعفهای آن نباشد! درست است که در تمام وکالتنامهها، قید صریح اسامی کلیه سازمانها و مراکز مورد نظر برای انجام امور مختلف توسط وکیل ضروری است؛ اما اغلب دفترخانهها متون از پیش تنظیمشدهای برای انواع وکالتنامه دارند که جزئیات آنها مورد دقت قرار گرفته و ایراداتشان برطرف شده است. بنابراین با راهنمایی خود دفترخانه میتوان به سادگی و با سرعت، قرارداد وکالت دقیقی تنظیم کرد که مانع از کلاه گذاشتن وکیل بر سرتان شود!
– خب، حالا من پشیمون شدم. دیگه نمیخوام اختیار اداره اموالم دست وکیل باشه و اون کارهام رو انجام بده. قصد دارم خودم پیگیر کارهای اداری باشم. آیا امکان فسخ قرارداد و عزل وکیل رو دارم؟!
نحوه فسخ قرارداد وکالت و عزل وکیل
خوب است بدانید که در یک قرارداد ساده، نهتنها شما بهعنوان موکل امکان فسخ وکالتنامه و عزل وکیل را دارید؛ بلکه وکیل نیز درصورت استعفا از وکالت میتواند قرارداد وکالت را باطل کند. به عبارت دیگر «وکالت، قراردادی است جایز؛ موکل میتواند هر زمان که بخواهد وکیلش را عزل و برکنار کند (ماده ۶۷۹ قانون مدنی)». علاوه بر عزل وکیل توسط موکل و استعفای وکیل، قرارداد وکالت براساس شرایط زیر نیز منتفی و باطل میشود:
فوت وکیل یا موکل
اثبات جنون وکیل یا موکل
از بین رفتن مورد وکالت (مثلا نابود شدن باغ مورد وکالت)
انجام عمل منافی با وکالت توسط موکل (همچون انجام امور باغ مورد وکالت توسط خود موکل)
اتمام مدت زمان قیدشده در اعتبار وکالت نامه
نکته مهم در وکالت حین خرید و فروش
فرض کنید قصد خرید یک ملک یا خودرو را دارید. فروشنده مبلغ آن را دریافت میکند؛ اما فرایند انجام امور اداری و انتقال مالکیت ممکن است طول بکشد. در این صورت چه تضمینی وجود دارد که فروشنده پس از دریافت مبلغ، آن را انکار کرده و مال خود را واگذار نکند؟ در چنین شرایطی معمولاً دفاتر اسناد رسمی وکالتنامه بلاعزلی را برای خریدار تنظیم میکنند که به موجب آن میتواند اختیار انتقال مالکیت مورد معامله را برعهده بگیرد و در زمان مناسب به نام خود سند بزند. البته باید توجه کرد که این وکالتنامه هم با جنون یا فوت طرفین فسخ میشود و فرایند انتقال مالکیت باید ازطریق وراث ادامه یابد که قاعدتاً وقتگیر و پردردسر است. لذا توصیه میشود در اولین فرصت پس از خرید مال، امور اداری آن را انجام داده و به نام خود سند بزنید.
در ادامه مطلب بخوانید: اطلاع به سردفتر بابت عزل وکیل / دلیل ضرورت ثبت رسمی قرارداد وکالت / امتیازات تنظیم وکالت رسمی و...
برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی، باید مراحل زیر را طی کنید:
۱. تهیه مدارک لازم
ابتدا باید مدارک مورد نیاز را تهیه کنید. این مدارک شامل سند مالکیت و دیگر مدارکی است که نشان دهنده این است که شما وکیل و نماینده صاحب ملک هستید.
۲. استعلام از ثبت
برای انتقال مورد وکالت به وکیل و یا شخصی که وکیل معرفی میکند از سوی دفتر اسناد رسمی انتقال دهنده مالکیت استعلام ثبتی ارسال خواهد شد و پاسخ استعلام مبنی بر مالکیت موکل و میزان سهم مالکیت وی و عدم بازداشت و محدودیت خواهد بود که دفتر اسناد رسمی تمام این موارد را با سند مالکیت تطبق خواهد داد.
۳. تهیه استعلام و تاییدیه از ادارات دارایی و شهرداری و سایر مراجع
جهت انتقال مورد وکالت به شخص وکیل حتما باید مالیات نقل و انتقال پرداخت و گواهی ماده ۱۸۷ ق م م اخذ شود و همچنین در مورد املاک واقع در حریم شهر چنانچه دارای بنا باشد گواهی پایان کار الزامی است و در مورد املاک فاقد بنا و یا املاک واقع در خارجاز محدوده شهر به فراخور استعلام زمین شهری و یا جهاد کشاورزی و منابع طبیعی و یا دهیاری لازم می باشد
نظر به اینکه این مدارک دارای اهمیت می باشد لذا قبل از انجام معامله وکالتی و عادی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و در خصوص مدارک و مستندات لازم حتما مشاوره بگیرید بسیار دیده شده که املاک موات و اراضی ملی از سوی فروشندگان به صورت وکالتی معامله و خریداران دچار خسارات جبران ناپذیری شده اند .و یا به جهت بدهی های شخص موکل ممنوع المعامله بوده و املاک بازداشت بوده لذا در زمان مراجعه وکیل به دفتر اسناد رسمی و درخواست ارائه خدمات و تنظیم سند انتقال متاسفانه با موانع قانونی مواجه و انتقال رسمی ممکن نیست.
۴. مراجعه به دفترخانه: برای تنظیم سند انتقال ، باید به یک دفترخانه ( دفتر اسناد رسمی ) مراجعه کنید. در اینجا، با ارائه مدارک لازم و درخواست تبدیل سند وکالتی به سند قطعی، مراحل لازم انجام خواهند شد. دفترخانه معمولاً گواهی اعتبار وکالتنامه را اخذ و پس از انجام مراحل لازم، سند قطعی را صادر میکند.
معاملات وکالتی خودرو
وکالت خودرو به معنای اعطای نمایندگی و اختیارات مربوط به فروش خودرو بین دو طرف است. انواع مختلف معاملات وکالتی خودرو شامل موارد زیر میشوند:
۱. فروش وکالتی خودرو: در این نوع فروش وکالتی، شما به یک شخص دیگر (که به عنوان وکیل یا نماینده شما عمل میکند) اختیار میدهید تا به نمایندگی شما در مراحل فروش خودرو عمل کند. این شخص میتواند مشتریانی را پیدا کند، قیمت خودرو را مذاکره کند، مبایعهنامه را امضا کند و در صورت لزوم با خریدار به مراکز تعویض پلاک مراجعه کند. در این حالت، شما هنوز صاحب خودرو هستید ولی وکیل یا نماینده شما مراحل قانونی فروش خودرو را بر عهده میگیرد. وچنانچه در این ایام به دلیل تخلف از مقررات راهنمایی و رانندگی قبض جریمه ای صادر شود به پلاک شما تعلق خواهد گرفت و نظر به اینکه صدور گواهی عدم خلاف آنی و به روز نیست ممکن است این جریمه در پلاک شما باقی بماند . همچنین موضوع خطرناکتر وقوع جرائم عمدی و غیر عمدی است که شما را تا زمان اثبات انتقال خودرو به دیگری دچار مشکلات و درگیرهای دادرسی خواهد کرد.
۲. خرید وکالتی خودرو: در این حالت، شما به یک شخص دیگر اجازه میدهید تا به نمایندگی شما، به عنوان خریدار خودرو عمل کند. به عبارت دیگر، این شخص به جای شما میتواند مذاکرات خرید خودرو را انجام دهد، قرارداد را امضا کند و مراحل مربوط به خرید خودرو را به صورت کامل به جای شما پیش ببرد.
۳. وکالت تعویض پلاک: در این نوع وکالتی، فروشنده خودرو به خریدار خودرو اختیار میدهد تا فقط برای مراحل تعویض پلاک خودرو به نمایندگی او عمل کند. در این حالت، معمولاً مبایعهنامه قبل از مراحل تعویض پلاک تنظیم و امضا میشود و لازم است جهت رعایت برخی مصالح محدودیت زمانی برای مراجعه به مراکز تعویض پلاک برای خریدار قایل شوید در این حالت، خریدار به صورت موقت نماینده فروشنده میشود تا مراحل تعویض پلاک را انجام دهد. و این نمایندگی رافع مسئولیت های شما بعنوان مالک خودرو نیست.
در ادامه مطلب بخوانید: نکات مهم هنگام معاملات وکالتی/خطرات خرید ملک وکالتی/هزینه تبدیل سند وکالتی به قطعی و ...
استفاده از وکالت بلاعزل یا سند وکالتی در خرید و فروش به دلیل مشغلههای کاری و همچنین تسهیل در انجام معاملات، در جوامع امروزی رواج پیدا کرده است. این نوع وکالتنامهها به مردم امکان میدهد تا از طریق نمایندهای (معمولاً وکیل) ملک خود را به فروش برسانند یا با خریدار به توافق برسند. این نکته مهم است که هر فردی قبل از استفاده از وکالت بلاعزل، با موارد قانونی، محاسن و پیامدهای آن آشنا باشد. در این مقاله قصد داریم به موضوع معاملات وکالتی که یکی از خدمات دفتر اسناد رسمی بپردازیم، پس با ما همراه باشید.
وکالت در لغت
وکالت در قانون مدنی به عنوان یک عقد قرار دادی تعریف میشود که در آن یکی از طرفین، طرف دیگر را به عنوان نماینده خود مینمایدو به او نیابت می دهد . این نماینده (وکیل یا وکالتگیرنده) نماینده و جانشین وکالت دهنده و یا همان موکل بوده و در حدود اختیاراتی که در وکالتنامه قید شده میتواند به انجام معامله اقدام کند.
بنابراین، اثر اصلی وکالت نیابت است. وکیل بعنوان نماینده موکل عمل میکند و به جای او در انجام اموری که موضوع وکالت هستند، عمل مینماید. این عقد به موکل امکان میدهد که فردی دیگر را به عنوان نماینده خود در انجام کارهای خاصی که برایش در وکالتنامه تعریف کرده و از خدمات وی بهرهمند شود.
معامله وکالتی
معاملات وکالتی، به معنای نیابت از سوی فروشنده به خریدار هست تا به انجام معامله حتی با خود اقدام و معامله را در دفتر اسناد رسمی ثبت کند پس در عالم حقوق انتقالی صورت نگرفته گر چه در عرف انتقال حقوق مالکیت از فروشنده به خریدار بدون انتقال سند قطعی میباشد. در این نوع معاملات، در عرف چنین پنداشته می شود که فروشنده ملک یا خودرو را به خریدار انتقال میدهد، اما در زمان انجام معامله، سند مالکیت به نام خریدار ثبت نمیشود و به جای آن، یک وکالتنامه صادر میشود که به خریدار حقوق و وظایف مالک جهت انتقال مالکیت را نیابت میدهد.
ریسکهایی در این نوع معاملات وجود دارد. اگر وکیل یا فردی که نامش در وکالتنامه آمده است، در طول معامله فوت کند یا در موردی ناتوان شود، ممکن است مشکلاتی در انتقال سند مالکیت به خریدار به وجود آید. همچنین، در برخی موارد، اشخاص بعد از انجام معامله وکالتی، ادعاهایی در خصوص مالکیت یا اختیارات در مورد ملک یا خودرو مطرح کنند که میتواند به مشکلات حقوقی منجر شود.
تفویض وکالت یعنی چه؟
تفویض وکالت به معنای انتقال حقوق وکیل ناشی از وکالت به یک وکیل دیگر است. وکالت به معنای اجازه دادن به وکیل برای نمایندگی و انجام امور حقوقی و قانونی به نمایندگی از سوی موکل است. هنگامی که وکیل تصمیم میگیرد وکالت خود را به وکیل دیگری تفویض کند، به این معنی است که تمامی اختیارات ناشی از وکالت را به وکیل جدید انتقال میدهد و از آن به بعد وکیل جدید مسئولیت نمایندگی و انجام امور حقوقی موکل را بر عهده میگیرد.
استعلام سند وکالت نامه
برای استعلام وکالت نامه محضری که از تاریخ بیست و ششم شهریور ماه سال ۱۳۹۲ تنظیم شده باشد می توانید با استفاده از شناسه یکتا سند و رمز تصدیق به سامانه استعلام وکالتنامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه (سامانه ثبت من) مراجعه کنید. آدرس اینترنتی این سامانه به دو شکل قابل دسترسی است: my.ssaa.ir و ssaa.ir.
با ورود به این سامانه، متقاضی میتواند با استفاده از اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق که در اختیار دارد، اقدام به استعلام وکالتنامه خود به روش آنلاین و الکترونیکی نماید. این روش به متقاضی امکان میدهد از طریق اینترنت به صورت آنلاین و بدون نیاز به مراجعه حضوری، اعتبار و اصالت وکالتنامه خود را بررسی کند. اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق معمولادر صدر اسناد درج می شود.
پس از ورود اطلاعات در سامانه استعلام وکالتنامه، سامانه به صورت آنی و الکترونیکی اطلاعات وکالتنامه را بررسی کرده و نتیجه را به متقاضی اعلام میکند. در صورت تصدیق موفقیتآمیز وکالتنامه توسط سامانه، متقاضی میتواند از صحت و اعتبار وکالتنامه خود اطمینان حاصل کند.
توصیه می کنیم عبارات وکالتنامه و مشخصات دقیق موکل و وکیل و مورد وکالت را به دقت بررسی و همچنین عدم تفویض وکالت را به دقت بررسی کنید.
