دفتر 136 اسناد رسمی استان بوشهر

فضای مدرن و امن، موقعیت مناسب و کارکنان متعهد دفتر اسناد رسمی 136، تجربه‌ای خوشایند از انجام امور ثبتی را برای شما رقم خواهد زد.

حق طلاق

حق طلاق

حق طلاق، برخلاف تصور رایج، یک ابزار قانونی است که هدف اصلی آن ایجاد تعادل در حقوق زوجین و فراهم کردن زمینه‌ای برای استفاده از حقوق انسانی زن در شرایط ضروری است. این که زنی بخواهد وکالت طلاق را داشته باشد، لزوماً به معنای قصد جدایی یا بی‌ارزش شمردن بنیان خانواده نیست، بلکه به معنای تأمین یک پشتوانه حقوقی برای حفاظت از خود در شرایط بحرانی زندگی است.

وکالت طلاق را می‌توان به نوعی مانند بیمه یا یک ابزار امنیتی در نظر گرفت. همان‌طور که داشتن بیمه به این معنا نیست که حتماً قرار است حادثه‌ای رخ دهد، داشتن وکالت طلاق نیز به این معنا نیست که زن حتماً قصد جدایی دارد. بلکه این وکالت به زن این امکان را می‌دهد که در صورت مواجهه با مشکلاتی جدی، مثل سوءرفتار، عدم مسئولیت‌پذیری مرد، یا شرایطی که ادامه زندگی مشترک را غیرممکن می‌کند، بتواند با اختیاراتی برابر، برای حفظ کرامت و امنیت خود اقدام کند.

نگاهی مثبت به وکالت طلاق

در جامعه‌ای که همچنان برخی ساختارهای قانونی و عرفی ممکن است برای زنان محدودیت‌هایی ایجاد کند، وکالت طلاق می‌تواند نوعی حق انتخاب و قدرت تصمیم‌گیری باشد. این حق نه تنها باعث تضعیف خانواده نمی‌شود، بلکه می‌تواند احساس امنیت روانی بیشتری را در زن ایجاد کند. زنی که می‌داند در مواقع بحرانی، توانایی تصمیم‌گیری و اقدام برای حفاظت از خود را دارد، با اعتماد بیشتری وارد زندگی مشترک می‌شود.

طلاق یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی در زندگی مشترک است که در شرایط خاص می‌تواند پایان‌دهنده یک زندگی زناشویی باشد. در ایران، قوانین مربوط به طلاق تحت تأثیر مبانی شرعی و عرفی تنظیم شده‌اند و برای هر یک از زوجین حقوق و تکالیفی تعیین شده است. در این مقاله تلاش می‌کنیم تا تمام جنبه‌های حق طلاق، از جمله حق طلاق مرد و دیگر موضوعات مرتبط را بررسی کنیم.

در ایران، به طور پیش‌فرض حق طلاق در اختیار مرد است، اما زن نیز می‌تواند تحت شرایط خاصی این حق را به دست آورد. وقتی گفته می‌شود زنی “حق طلاق دارد”، معمولاً به یکی از موارد زیر اشاره می‌شود:

۱. وکالت در طلاق

مرد می‌تواند به زن خود وکالت بدهد تا از جانب او برای طلاق اقدام کند. این وکالت معمولاً به صورت رسمی و از طریق دفترخانه‌های اسناد رسمی تنظیم می‌شود و در آن شرایط و محدوده وکالت مشخص می‌شود.

به عنوان مثال، مرد می‌تواند به زن اجازه دهد که در هر زمان و با هر دلیلی برای طلاق اقدام کند. این وکالت به این معناست که زن به‌طور مستقل می‌تواند مراحل قانونی طلاق را پیگیری کند.

۲. شرط ضمن عقد

هنگام عقد نکاح، می‌توان شروطی را در سند ازدواج ثبت کرد. یکی از این شروط، این است که مرد به زن وکالت در طلاق بدهد. اگر این شرط در سند ازدواج ثبت شود، زن می‌تواند در صورت نیاز به دادگاه مراجعه کرده و بدون نیاز به موافقت همسرش طلاق بگیرد.البته متاسفانه این شرط عملا در مراجع قضایی به جهت متعدد قابل استفاده نیست لذا توصیه میشود به صورت محضری در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

۳. شرایط خاص در قانون

قانون مدنی ایران مواردی را پیش‌بینی کرده که در آن‌ها زن می‌تواند بدون داشتن وکالت از شوهر، برای طلاق اقدام کند. که اصطلاحا به ان موارد عسر و حرج گفته میشود به این معنی که ادامه زندگی مشترک برای زن به شدت دشوار یا غیرممکن شود.

 طلاق چیست و چگونه انجام می‌شود؟

طلاق به معنای پایان قانونی یک رابطه زناشویی است که از طریق اجرای صیغه طلاق و ثبت آن در دفاتر رسمی انجام می‌شود. در ایران، طلاق دو نوع طلاق وجود دارد که عمدتا طلاق به این دو صورت انجام می‌شود:


۱. طلاق رجعی: مرد در مدت عده (سه ماه) می‌تواند به زن رجوع کند و ازدواج بدون عقد مجدد ادامه پیدا کند.

۲. طلاق بائن: مرد حق رجوع ندارد و طلاق قطعی است (مانند طلاق زن یائسه یا طلاق خلع).

  حق طلاق با کیست ؟

در نظام حقوقی ایران، حق طلاق به‌صورت پیش‌فرض در اختیار مرد است. ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی تصریح می‌کند:
( مرد می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، هر زمان که بخواهد همسر خود را طلاق دهد).
همانطور که گفته شد اصطلاح حق طلاق برای زن به لحاظ حقوقی اصطلاحی صحیح حقوقی نمی‌باشد. در حقیقت آن چه تحت عنوان یکی از حق طلاق مطرح می‌شود اعطای وکالت در طلاق از جانب زوج به زوجه است.

بررسی حق طلاق در ایران

یکی از پرتکرارترین و چالش برانگیزترین مسائل حقوق خانواده بحث حق طلاق در قانون می‌باشد. در این خصوص لازم و ضروری است در قدم ابتدایی توجه داشته باشیم که اصطلاح حق طلاق زن اصطلاحی است که به لحاظ حقوقی کاملا” نادرست است. در واقع آنچه به لحاظ حقوقی صحیح می‌باشد، اعطای وکالت از جانب زوج به زوجه است.

وکالت طلاق که در میان عموم مردم و عرف جامعه تحت عنوان اصطلاح اشتباه حق طلاق زن، مورد استفاده قرار می‌گیرد یکی از مهم‌ترین چالش‌های بانوان است و اعطای آن از جانب زوج به زوجه می‌تواند جبران بسیاری از حقوق نقض شده بانوان باشد.

حق طلاق برای مرد

مطابق با قانون مدنی، طلاق حق مرد است و زوجه تنها تحت شرایط خاصی مانند اثبات عسر و حرج خود در دادگاه، اعتیاد شوهر یا عدم پرداخت نفقه به زوجه که موارد آن به تفصیل در قانون حمایت خانواده بیان شده است، از حق طلاق برخوردار است.

شرایط و محدودیت‌ها

مرد برای طلاق دادن زن، باید حقوق مالی او مانند مهریه، نفقه، اجرت‌المثل و سایر حقوق مالی را پرداخت کند.
مراجعه به دادگاه و دریافت گواهی عدم امکان سازش الزامی است.
طلاق بدون دلیل موجه از سوی مرد ممکن است با مخالفت دادگاه مواجه شود، خصوصاً اگر زن حقوق مالی خود را مطالبه کند.

مطابق با قانون با اعطای وکالت در طلاق از جانب زوج به زوجه، حق طلاق مرد ساقط نمی‌شود و زوجه تنها به عنوان وکیل زوج در طلاق می‌تواند برای طرح دعوای طلاق اقدام کند. تنظیم وکالتنامه طلاق نیازمند رعایت تشریفات خاص و دقت نظر به مسائل لازم و ضروری است که در این نوشتار سایت اسناد رسمی 136 استان بوشهر  قصد داریم تا شما را با مقررات قانونی ناظر بر وکالت در طلاق و نحوه تنظیم وکالتنامه طلاق و نکات مهم قانونی بیشتر آشنا کنیم.

ادامه مطلب
بخشش مهریه

بخشش مهریه

 

مهریه در قانون به عنوان یکی از حقوق مالی مهم بانوان در عقد نکاح شناخته می‌شود.بر اساس قانون مدنی زن مالک این حق قانونی خود است و در هر زمان که بخواهد می‌تواند این حق قانونی را از زوج مطالبه کند یا در خصوص بخشیدن مهریه اقدام نماید. البته توجه به نوع مهریه از حیث قانونی و این که مهریه عندالمطالبه باشد یا عندالاستطاعه آثار مهمی خواهد داشت. به طور کلی اگر چه در عرف جامعه ما بسیار پیش آمده است که با تعیین مهریه‌های سنگین این تصور وجود دارد که مهریه می‌تواند پشتوانه و به نوعی تضمین کننده خوشبختی زندگی آینده زوجه باشد اما‌ نمی‌توان به طور کلی چنین تصوری داشت.

در جامعه امروزی که متاسفانه حقوق بانوان، محترم شمرده‌ نمی‌شود و بر خلاف سایر عقود که طرفین از حق مساوی برخوردارند و امکان اقاله و برهم زدن یک عقد با تراضی طرفین وجود دارد، در عقد نکاح این گونه نیست و تنها زوج از حق طلاق برخوردار است لذا تعیین مهریه در جامعه امروزی شاید بتواند یک ابزار مهم قانونی جهت احقاق حقوق زن باشد البته مطالبه مهریه نیز با وضع قوانین و قواعد متعدد در رویه قضایی محاکم و دادگاه‌‌ها دارای پیچیدگی‌هایی خاصی است مثلا با درخواست اعسار زوج و تقسیط مهریه عملا این حق قانونی نیز با مشکلات بسیاری جهت مطالبه و وصول آن مواجه است.

با این حال؛ بسیاری از زوجین با توافق یکدیگر و با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تصمیم می‌گیرند تا زوجه مهریه خود را به زوج ببخشد یا در اصطلاح حقوقی مهریه خود را به زوج بذل نماید. اصولا بذل مهریه در مقابل دریافت حقوق دیگری به نفع زوجه انجام می‌شود. برای مثال در طلاق توافقی که از اقسام طلاق‌های خلعی است بسیار شاهد این امر هستیم که زوجه با بذل بخشی از مهریه خود در خصوص طلاق یا بخشیدن مهریه در قبال طلاق با زوج به توافق می‌رسند. البته باید توجه داشت بخشش و بذل مهریه تنها در مواردی چون طلاق توافقی مصداق ندارد بلکه هر یک از زوجین ممکن است این تصمیم را بگیرند.

در این حالت است که بحث چگونگی تشریفات و مراحل بخشیدن مهریه در محضر در دفترخانه‌های اسناد رسمی پیش می‌آید. در خصوص بذل و بخشش مهریه لازم است تا بانوان محترم توجه داشته باشند که در صورتی که قصد بذل یا بخشش مهریه را دارند بایستی حتما در ازای بخشش مهریه حقوقی متعادل با آن را از زوج طلب کنند برای مثال می‌توان به اعطای وکالت در طلاق به زوجه در ازای مهریه توجه کرد. هر چند این امر نیز همیشه‌ نمی‌تواند مفید و موثر واقع شود و مشورت با افراد آگاه و با تجربه می‌تواند بسیار کمک کننده باشد.

اگرچه بخشش مهریه به عنوان یک توافق محترم میان طرفین در سند عادی نیز معتبر است اما تنظیم سند عادی بخشش مهریه با مشکلاتی مواجه خواهد شد و ممکن است اثبات آن بعدها شما را با مشکلاتی مواجه سازد. لذا به این جهت است که تنظیم سند رسمی بخشیدن مهریه به دلیل مزایای مترتب بر آن اهمیت خاص و ویژه می‌یابد. لذا در ادامه این مقاله به بررسی شرایط و تشریفات ناظر بر بخشیدن مهریه محضری و انواع سند تنظیمی آن خواهیم پرداخت.

تنظیم سند رسمی، تضمین حقوق شما

هشدار

 

بخشش مهریه

بر اساس مواد قانون مدنی و مطابق با ماده ۱۰۸۲ این قانون؛ پس از عقد نکاح زن بلافاصله مالک مهریه می‌شود و حق هر گونه تصرفی در مهریه را خواهد داشت و بنابراین زن می‌تواند از این حق مالی خود صرف نظر کند و آن را نادیده بگیرد یا بخواهد تمام آن یا بخشی از مهریه را به همسرش ببخشد. منظور از بخشیدن مهریه نیز آن است که زوجه ضمن یک سند عادی یا رسمی بخواهد مهریه خود را به زوج ببخشد و به این عمل در اصطلاح حقوقی بخشش مهریه یا بذل مهریه گفته می‌شود.

 همانطور که گفته شد مهریه یک حق مالی مهم برای زوجه است و علی رغم مشکلات و چالش‌های مطالبه و وصول آن، در هر حال در موارد بسیاری مانند زمانی که زوج فوت می‌کند وجود مهریه می‌تواند تا حد زیادی از تضییع حقوق زوجه توسط ورثه جلوگیری کند.

برای روشن تر شدن این بحث لازم است توجه داشته باشید که بر اساس قانون سهم الارث زوجه در صورت داشتن فرزند یک هشتم بهای عرصه و اعیان را به ارث می برد و در خصوص اعیانی زوجه تنها از قیمت ابنیه و اشجار ارث می‌برد. برای مثال اگر باغی در منطقه ای دارای ارزش میلیاردی باشد، زوجه طبق قانون از اصل ماترک (باغ ) ارث‌ نمی‌برد بلکه تنها از قیمت آن ارث می‌برد، در این حالت اگر مهریه بخشیده شود زوجه باید تنها به یک هشتم قیمت اعیانی بسنده کند که بسیار ناچیز است در حالی که در صورت وجود مهریه، ابتدا مهریه خانم پرداخت می‌شود و پس از آن ارث تقسیم می‌شود بنابراین مهریه می‌تواند کمک کننده باشد.

اما در هر حال بخشش مهریه اگر همراه با مطالبه حق و حقوق متعادل از زوج باشد می‌تواند مفید فایده و موثر باشد. توجه داشته باشید که بخشیدن مهریه یا بذل مهریه به سادگی امکان پذیر نیست و در خصوص بذل مهریه به صورت شفاهی یا با سند عادی اگر چه در قانون منعی دیده‌ نمی‌شود اما از حیث قابلیت اثبات بخشش مهریه با تنظیم سند رسمی مزایای خاص خود را دارد.

بخشش مهریه بدون بازگشت

انواع سند بخشیدن مهریه

به طور کلی در خصوص بخشش مهریه و تنظیم سند آن در دفاتر اسناد رسمی سه روش کلی وجود دارد. به بیان بهتر بخشش مهریه در دفاتر اسناد رسمی در قالب سه سند زیر ممکن است تنظیم شود:

ابراء ذمه زوج

در این حالت زن ذمه زوج را از پرداخت مهریه بری می‌کند که در اصطلاح حقوقی به آن ابراء گفته می‌شود‌.بخشیدن مهریه در دفاتر اسناد رسمی در قالب ابراء سند بسیار مناسبی است اما این مشکل بزرگ را دارد که حتی پس از توافق دوباره زوجین مبنی بر پرداخت مجدد مهریه امکان رجوع وجود ندارد.

مصالحه

بر اساس قانون مدنی عقد صلح یکی از عقود مهم می‌باشد که اصولا اشخاص با توسل و بهره جویی از قالب عقد صلح می‌توانند آثار حقوقی دلخواه خود را در صورتی که خلاف نظم و اخلاق حسنه نباشد بر آن بار کنند. بنابراین امکان بخشش مهریه در دفاتر اسناد رسمی با استفاده از قالب عقد صلح نیز وجود دارد.
این عقد صلح امکان دارد به صورت صلح معوض واقع شود و در این صورت امکان رجوع زن از بخشش مهریه وجود ندارد. در هر حال بهره گیری از عقد صلح برای بخشش مهریه نیازمند توجه و دقت نظر لازم است که دفاتر اسناد رسمی می‌توانند در این خصوص شما را یاری کنند.و مزیت بسیار مهم آن بر سایر روش های بخشش مهریه امکان اقاله اسناد صلح می باشد بدین معنی که در صورت توافق طرفین این امر ممکن می باشد که که زوج و زوجه در دفتر اسناد رسمی حاضر و اقدام به اقاله سند صلح نموده که در این صورت مهریه برای زوجه مجدد برقرار میشود و البته برای اقاله سند حضور  زوجین و توافق ایشان الزامی است.

هبه مهریه

هبه در اصطلاح به معنای بخشش و هدیه دادن است. زوجه می‌تواند برای بخشیدن مهریه خود از این سند بهره گیرد.امتیاز هبه مهریه آن است که تحت شرایطی قابل رجوع می‌باشد.

بخشیدن مهریه در قالب بذل

در این حالت بخشش مهریه در دفاتر اسناد رسمی با بذل تمام یا بخشی از مهریه همراه است. در این روش نیز زوجه پس از بخشش مهریه امکان رجوع ندارد اما در رویه قضایی دیده شده است که مراجع قضایی به ابطال این موارد نیز حکم داده اند.

باید توجه داشت که بهره گیری از هر یک از عقود و اسناد گفته شده در خصوص بخشیدن مهریه یا بذل مهریه آثار حقوقی خاص خود را خواهد داشت. یکی از آثار مهم این امر در بحث رجوع از بخشش مهریه توسط زوجه است که در برخی از موارد امکان و تحت شرایط خاصی امکان پذیر است.

در ادامه مطلب بخوانید:مراحل بخشش مهریه/اقرار به وصول مهریه/مدارک لازم برای بخشیدن مهریه و...

ادامه مطلب
آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟

آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟

صلح عمری یکی از اسناد بسیار کاربردی در دفاتر اسناد رسمی می باشد که میتواند در جهت رفع نیاز متعاملین بخصوص برای تصمیم گیری در انتقال مالکیت اموال پس از فوت چاره ساز باشد .این سند گاها جهت انتقال اموال به فرزندان یا همسر استفاده میشود با حفظ منافع برای فروشنده یا مصالح و همیشه این سوال مطرح شده که آیا در صلح عمری سند منتقل میشود؟ در این نوشتار به این موضوع می پردازیم .

صلح عمری چیست؟

یکی از قراردادهای بسیار مهم و کاربردی در انتقالات املاک مابین خویشاوندان مثل پدر – فرزند و یا زوجین … صلح عمری است. این قرارداد با وجود فواید و مزایای بسیار هنوز متاسفانه مورد استقبال عموم مردم به علت عدم آشنایی با آن قرار نگرفته است.

در این نوشتار قصد داریم مسائل کلیدی و مزایای صلح عمری را مورد بررسی قرار دهیم.  صلح عمری عقدی است که به موجب آن فرد مال خود را به دیگری انتقال میدهد اما شرط میشود تا زمانی که مصالح در قید حیات است حق استفاده و انتفاع از مال مورد مصالحه با خودش یا شخص مورد نظر وی باشد;به عنوان نمونه پدری قصد دارد قبل از مرگ تکلیف اموال خود رو مشخص کند و ملکش را به یکی از دخترانش انتقال بدهد اما تا زمان حیات میخواهد حق استفاده از ملک با خودش باشد.

همانطور که قبلاً گفته شد این نوع قرارداد بیشتر در بین بستگان مثل پدر و فرزند و همسران  کاربرد دارد.

گاه مشکلات اداری مانند انحصار وراثت تحریر و مهر و موم ترکه و تقسیم ترکه و پرداخت مالیات بر ارث دلیلی می شود برای تعیین تکلیف اموال قبل از فوت و گاه نگرانی از رعایت عدالت در تقسیم اموال موجب می شود که مردم قبل از فوت خود با تنظیم اسناد مناسب مانند صلح عمری یا وصیت در زمینه اموالشان تعیین تکلیف کنند.

سند صلح عمری هم تقریباً شبیه همان نقل و انتقال قطعی است اما با این تفاوت که مصالح صلح کننده (فروشنده) حق استفاده از آپارتمان خود را تا قبل از فوتش خواهد داشت و به محض فوتِ ایشان، ملک مذکور تماماً به متصالح (خریدار) انتقال خواهد یافت. بدون آنکه به سایر ورثه منتقل شود، مالک آن مال فرزند یا شخص مورد نظر خواهد شد و‎ ‌‎این اموال، تابع مقررات ارث نخواهد بود.

حق فسخ در صلح عمری

صلح عمری میتواند با حق فسخ یا بدون حق فسخ برای انتقال دهنده تنظیم گردد اما توصیه میشود اگر این احتمال وجود دارد که در آینده  از انتقال اموال به شخص متصالح بهر دلیلی پشیمان شوید  در صلح عمری حتماً مصالح (انتقال دهنده) حق فسخ بلند مدت مثل ۵۰ سال یا بیشتر در سند تنظیمی برای خود مقرر کرده باشد

تا اگر از انتقال خودش پشیمان شد بتواند با حق فسخ خود، قرارداد را بر هم زده و مال را دوباره به خود برگرداند و به این طریق صلح عمری را بی اثر نماید. به بیان ساده انتقال دهنده مال را انتقال میدهد اما یک شمشیر در دست دارد که هر موقع اراده کند میتواند مال را دوباره به خود برگرداند.

تنظیم سند صلح به چه شکلی معتبر است؟

هنگامی که مورد مصالحه املاک ثبت شده و یا در جریان ثبت باشد در صورتی اعتبار دارد که تراضی و صلح در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود (ماده ۲۲ قانون ثبت)

بارها ارباب رجوع دفتر خواستار انتقال ملک به همسرشان شده اند ولیکن دغدغه این امر همچنان باقی بود که اگر همسرشان زودتر فوت کرد ملک جز ماترک خواهد بود و یا مشمول مالیات بر ارث شود سند صلح عمری به شرط فسخ می تواند این مشکل را حل نماید.

یکی از امتیازات سند صلح با خیار فسخ همین می‌باشد فرض کنید شخصی قصد صلح خانه خود را به همسرش دارد و از طرفی تا زمانی که در قید حیات هست نیاز به سکونت در آن منزل را دارد، در این حالت چنانچه شوهر خانه خود را به همسرش صلح عمری با خیار فسخ کند می تواند در آن منزل سکونت داشته باشد و اگر شوهر فوت کند، کل ملک پس از فوت ایشان به همسر وی منتقل خواهد شد  و سایر ورثه از آن ارث نخواهند برد.

ولی اگر زن فوت کند، و همسرش ملک را بشرط آنکه حق فسخ داشته باشد (سند صلح عمری با حق فسخ) به همسرش صلح کرده باشد شوهر بعد از فوت همسر می‌تواند اقدام به فسخ سند صلح نماید در این صورت مالکیت ملک به حالت اولیه برگشته و ورثه زن نمی‌توانند در این خصوص ادعای ارث نمایند.

مدارک لازم جهت تنظیم سند صلح عمری :

در هنگام مراجعه جهت تنظیم اسناد انتقال و صلح  املاک غیر منقول داخل محدوده شهر شامل خانه ها و واحدهای مسکونی مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است. حتما هنگام  مراجعه مدارک  را همراه داشته باشید.

  1. در وهله اول لازم هست اصل سند مالکیت جهت اخذ استعلام بند ز (عدم بازداشت ) از اداره  ثبت املاک به دفتر اسناد رسمی ارائه شود.

  2.  بنچاق ابتیاعی اعم از سند قطعی یا تقسیم نامه البته اگر صدور سند باستناد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ بوده ارائه اصل سند الزامی نیست .

  3. پایان کار یا (گواهی عدم خلاف در مدت اعتبار ششماهه ) و یا مدارک موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و یا اخذ استعلام از شهرداری ((البته شایان ذکر است در صورت عدم ارایه پاسخ در مهلت ۲۰ روز از تاریخ ثبت استعلام می‌توان به استناد قانون تسهیل نسبت به تنظیم سند اقدام نمود.))

  4. مفاصای عوارض نوسازی البته  در صورت  توافق طرفین  و تعهد متعاملین  نسبت به آن باستناد قانون تسهیل الزامی نیست .

  5. استعلام دارایی که پیشنهاد میکنم در این خصوص مقاله لینک شده مطالعه گردد و جهت عدم تعلق مالیات در آمد اتفاقی نوع مصالحه معوض اعلام شود .

  6. کارت ملی و مدارک هویتی متعاملین

  7.  با عنایت به بخشنامه های صادره و ایین نامه اسناد رسمی متعاملین و متصالحین باید کاربری ثنا داشته باشند و تلفن همراه ثبت شده در سامانه ثنا را همراه داشته باشند .

آیا فسخ صلح عمری بدون وجود سند مالکیت امکان پذیر است؟

یکی از سوالات خواننده میتواند این باشد که شخصی ملکی را در دفترخانه با حق فسخ صلح عمری انتقال داده اما حالا که میخواهد قرارداد را فسخ کند دسترسی به سند مالکیت ندارد و یا انتقال گیرنده سند را به وی نمیدهد.

در این صورت آیا امکان تنظیم فسخ صلح عمری در دفترخانه وجود دارد؟ در این مورد باید گفت برای فسخ صلح عمری نیازی به استعلام ثبت و همچنین سند مالکیت نبوده و میشود قرارداد را با احراز حق فسخ مصالح فسخ نمود و سند انتقالی را باطل کرد. البته در این خصوص دفترخانه نیبت به احراز حق فسخ در مدت و رد مال الصلح بررسی خواهد نمود.

مدارک لازم جهت فسخ صلح عمری

باید دانست برای فسخ صلح عمری، مصالح باید مدارک زیر را داشته باشد:

۱- اصل بنچاق (سند صلح عمری تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی) جهت احراز وجود حق فسخ

۲- مدارک هویتی مصالح.

۳-ارائه اصل سند الزامی نمی باشد در صورت دسترسی بدان مراتب فسخ در آن منعکس خواهد شد و در صورت عدم دسترسی دفترخانه مراتب فسخ را به اداره ثبت اطلاع رسانی خواهد کرد

۴- ارائه گواهی مالیاتی چنانچه از تنظیم سند شش ماه گذشته باشد الزامی به نظر می رسد

 

ادامه مطلب
سند تک برگ و مراحل صدور آن چیست؟

سند تک برگ و مراحل صدور آن چیست؟

برای دریافت سند تک برگی دو حالت وجود دارد؛

      ۱) دریافت سند دفترچه‌ای قدیمی :

  • شما یک سند دفترچه‌ای قدیمی دارید و تصمیم به دریافت سند کاداستر (تک برگ) گرفته‌اید در وهله اول شما باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید تا پس از تکمیل فرم تقاضا و پاکت پستی و پرداخت هزینه‌ها و ارایه مدارک، دفترخانه نسبت به ارسال تقاضای شما به اداره ثبت املاک اقدام نماید.

دفاتر اسناد رسمی همچون دفتر اسناد رسمی 136 استان بوشهر پس از بررسی مدارک و تکمیل ان، نسبت به ثبت تقاضا در سامانه پست اقدام و مدارک تحویل پست خواهد نمود.

اداره ثبت با بررسی سوابق و در صورت عدم وجود مشکلی پس از طی تشریفات سند مالکیت صادر می‌نماید و در پاکتی که شما تکمیل نموده بودید تحویل پست می‌نماید.

پس از طی این مراحل کار تکمیل و سند شما آماده است. سند شما از طریق مأمور پست به در خانه و به نشانی اعلام شده از سوی شما که به روی پاکت نوشته بودید ارسال می‌شود. سند تنها به مالک آن تحویل داده میشود مگر اینکه در زمان پر کردن فرم مربوطه در دفترخانه، اجازه تحویل سند به شخص دیگری را داده و ایشان را در فرم خود معرفی کرده باشید. اگر مأمور اداره پست موفق به تحویل سند در نشانی شما نشود، سند به اداره ثبت مرجوع خواهد شد و مالک باید برای دریافت آن به اداره ثبت املاک مراجعه کند.

البته تمام مراحل از لحظه تحویل مدارک شما به ادره پست و پس از آن وصول به اداره ثبت املاک تا زمان ارسال برای شما از طریق پیامک به شماره همراهی که شما در فرم تقاضای سند نوشته اید اطلاع رسانی می‌شود.

مدارکی که متقاضی (مالک یا مالکین یا وکیل قانونی ایشان) باید به همراه داشته باشند.

  1. اصل سند مالیکت (اصل سند ارسال می‌شود)

  2. اصل بنچاق ابتیاعی (کپی مطابقت داده می‌شود و صرفا کپی ارسال می‌شود)

  3. اصل خلاصه معامله (در صورت عدم دسترسی به خلاصه معامله می توان به دفتر تنظیم کننده سند قطعی مراجعه و کپی مصدق سند را جایگزین نمود)

  4. اصل شناسنامه و کارت ملی (کپی مطابقت داده می‌شود و صرفا کپی ارسال می‌شود)

  5. آدرس و کدپستی ملک.

  6. آدرس و کدپستی محلی که سند به آنجا ارسال خواهد شد.

  7. اگر وکیل اقدام به تقاضای سند نموده کپی وکالتنامه نیز ارسال می‌شود.

جهت اطلاع از مدارک و دریافت فرم تقاضانامه تعویض سند مالکیت اینجا کلیک کنید  

    ۲) دریافت سند ملک جدید خریداری شده :

  • حالت دوم شما یک ملک جدید خریده‌اید و باید سند ان ملک به نام شما انتقال یابد در این صورت فروشنده ابتدا باید به یکی از دفاتر اسناد مراجعه کند. هنگام معامله یک ملک یا زمین با هر نوع کاربری که داشته باشد نخستین قدم بعد از توافق‌های اولیه مراجعه به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی است تا تشریفات ثبت معامله انجام شده و ملک به صورت رسمی به نام شما در دفتر اسناد منتقل شود. 

 قبل از پرداختن به مراحل دریافت سند تک برگی ابتدا شرح مختصری از تشریفات انتقال:

دفتر اسناد رسمی قبل از ثبت انتقال ملک به نام خریدار نسبت به اخذ استعلام از ثبت و دارایی اقدام می‌نماید

نخستین استعلام از اداره ثبت املاک می‌باشد:

 این استعلام توسط دفترخانه و به صورت مکانیزه انجام می‌شود. پاسخ این استعلام حداقل دو روز زمان نیاز است. در این استعلام ادارات ثبت املاک پس از بررسی به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کنند که ایا مالک شخص مدعی است و سند مالکیت در ید فروشنده اصالت دارد یا خیر و دوم انکه آیا این ملک بازداشت می‌باشد یا خیر، املاکی که در رهن بانک‌ها هستند و یا از سوی دادگاه بازداشت شده باشند تا پیش از رفع بازداشت و فک رهن قابل انتقال نیستند. مسلما در این شرایط سند به خریدار منتقل نخواهد شد و باید ابتدا این موانع برطرف شود.

دومین استعلام تسویه حساب دارایی و اخذ گواهی ماده ۱۸۷ می‌باشد

جهت هرگونه انتقال باید بدهی‌های ملک به دارایی تسویه گردد گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتها نشان می‌دهد که خانه یا ملک مورد معامله، مالیات خود را پرداخت کرده و بدهی به دارایی ندارد.

البته لازم به ذکر است در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی در خصوص املاک مسکونی می توانند به صورت برخط مراحل و تشریفات این امر زمان بر و پر دردسر را انجام دهند.

گواهی بعدی هم که در مورد املاک در محدوده شهرها مورد نیاز هست، ارائه مفاصا حساب از شهرداری بابت مفاصا حساب نوسازی است. البته در این خصوص هم می توان از قانون تسهیل استفاده کنیم و بدون مفاصا حساب عوارض نوسازی ملک به خریدار منتقل شود البته به شرط توافق خریدار و فروشنده و قبول مسولیت تضامنی هر دو برای پرداخت هرگونه بدهی احتمالی.

یکی از مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند املاک ساخته شده و دارای بنا، ارائه گواهی پایان کار شهرداری است

و البته این گواهی کاربری ملک را از حیث تجاری یا مسکونی یا اداری معین می کند املاک تجاری و صنعتی علاوه بر این دو گواهی، باید نامه سازمان تأمین اجتماعی مبنی بر تسویه حساب با این سازمان را هم هنگام خریدوفروش همراه داشته باشند.


و در نهایت انتقال سند

در دفتر خانه پس از اخذ استعلام ثبت و گواهیها و مفاصا حسابها و پس از حصول توافق دو طرف بر سر خرید و فروش ملک یا زمین مورد نظر خریدار ثمن معامله را پرداخت می کند و همه چیز برای انتقال مالکیت آماده است.

خریدار و فروشنده باید هر دو در دفترخانه حضور داشته باشند و مدارک هویتی خود را بیاورند. درصورتی که مالک یک ملک اشخاص حقوقی باشند شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک برای انتقال سند مورد نیاز است. در این صورت باید صاحبان امضا شرکت نیز با مهرشرکت حاضر شوند.

پس از تکمیل مدارک خریدار و فروشنده سند انتقال را امضا می نمایند.

البته در اسناد صلح نیز همه این تشریفات باید رعایت شود.

دفتر خانه به صورت مکانیزه خلاصه ای از نقل وانتقال انجام شده را به اداره ثبت املاک ارسال میکند.

نقل وانتقال سند های دفترچه ای در داخل خود دفترچه نوشته میشوند و سند های تک برگی نیز در ظهر سند تک برگ (کاداستر ) مراتب انتقال نوشته می شود

 جهت ملاحظه مدارک انتقال سند اینجا کلیک کنید 

بعد از انتقال حالا زمان تعویض سند مالکیت فرار رسیده در این زمان فرم تقاضای سند مالکیت و پاکت پستی ویژه ارسال سند از طرف خریدار تکمیل می شود و بهمراه سایر مدارک تحویل دفتراسناد رسمی می‌شود پس از پرداخت هزینه‌ها از طرف خریدار دفترخانه در سامانه پست  نسبت به ثبت نام اقدام و مدارک تحویل نماینده پست خواهد شد در نهایت اداره ثبت املاک مربوطه پس از طی تشریفات سند مالکیت صادر می‌نماید و در پاکتی که شما تکمیل نموده بودید تحویل پست می‌نماید.

مدارکی که متقاضی (مالک یا مالکین یا وکیل قانونی ایشان) باید به همراه داشته باشند.

  1. اصل سند مالیکت (اصل سند ارسال می‌شود)

  2. اصل بنچاق ابتیاعی (کپی مطابقت داده می‌شود و صرفا کپی ارسال می‌شود)

  3. اصل خلاصه معامله (در صورت عدم دسترسی به خلاصه معامله می توان به دفتر تنظیم کننده سند قطعی مراجعه و کپی مصدق سند را جایگزین نمود)

  4. اصل شناسنامه و کارت ملی (کپی مطابقت داده می‌شود و صرفا کپی ارسال می‌شود)

  5. آدرس و کدپستی ملک.

  6. آدرس و کدپستی محلی که سند به آنجا ارسال خواهد شد.

  7. اگر وکیل اقدام به تقاضای سند نموده کپی وکالتنامه نیز ارسال می‌شود.

برای آشنایی بیشتر با اسناد نجاری الکترونیکی و شرایط مربوط به آنها، مطالعه کنید.

اداره ثبت با بررسی سوابق و در صورت عدم وجود مشکلی نسبت به صدور سند جدید اقدام می‌نماید

پس از طی این مراحل کار تکمیل و سند شما آماده است. سند شما از طریق مأمور پست به در خانه و به نشانی اعلام شده از سوی شما که به روی پاکت نوشته بودید ارسال می‌شود. سند تنها به مالک آن تحویل داده می‌شود مگر اینکه در زمان پر کردن فرم مربوطه در دفترخانه، اجازه تحویل سند به شخص دیگری را داده و آن را در فرم خود معرفی کرده باشید. اگر مأمور اداره پست موفق به تحویل سند در نشانی شما نشود، سند به اداره ثبت مرجوع خواهد شد و مالک باید برای دریافت آن به اداره ثبت مراجعه کند.

البته تمام مراحل از لحظه تحویل مدارک شما به ادره پست و پس از ان وصول به اداره ثبت املاک تا زمان ارسال برای شما از طریق پیامک به شماره همراهی که شما در فرم تقاضای سند نوشته‌اید اطلاع رسانی می‌شود

کتاب قانون مدنی

کتاب قانون مدنی

در مطلب از دفتر اسناد رسمی 136 استان بوشهر می‌پردازیم به : 

‌قانون مدنی

‌مصوب ۶ بهمن و ۲۷ و ۲۱ اسفند ۱۳۱۳ و ۱۷ و ۱۹ و ۲۰ فروردین ماه ۱۳۱۴ شمسی
‌تذکر – چون قانون مدنی در سه دوره قانونگذاری تصویب شده (‌ادوار ۶ – ۹ – ۱۰) و در
مجلدات قوانین مجلس یکجا در دسترس مطالعه‌کنندگان‌ نیست اینک که دوره نهم تجدید چاپ
می‌شود آنچه در دوره نهم چاپ شده (‌از ماده ۹۵۶ تا ماده ۱۲۰۶) در متن و ۹۵۵ ماده
که در دوره ششم به موجب‌ماده واحده اجازه اجرا داده شده و از ماده ۱۲۰۷ تا ماده
۱۳۳۵ که در دوره دهم به تصویب مجلس شورای ملی رسیده در حاشیه چاپ شده
تا‌مطالعه‌کنندگان از مراجعه به کتابهای متعدد بی‌نیاز شوند.
“‌ماده واحده – دولت مجاز است از روز ۲۰ اردیبهشت ۱۳۰۷ که کاپیتولاسیون ملغی است
لایحه قانون مدنی را که به مجلس شورای ملی تقدیم داشته‌تا وقتی که رأی قطعی

کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی اتخاذ و اعلام شود به موقع اجراء گذارد.”

قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی

قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار از دفترخانه اسناد رسمی 136 استان بوشهر برآنیم تا رابطه قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.

ضرورت استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی

اداره جهاد کشاورزی متولی اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها بوده و اراضی اشخاص در خارج محدوده شهرها مرتبط با جهاد کشاورزی می‌­باشد و اشخاص جهت انجام معاملات خود از قبیل فروش، صلح و … یا برای افراز، تفکیک، دیوار کشی و … ناگزیر به مراجعه به اداره جهاد کشاورزی شهر حوزه وقوع ملک می­باشند. لازم به ذکر است برخی از اراضی خارج بافت تحت تملک دولت درآمده و منابع طبیعی هم مرجع تشخیص اراضی ملی و موات بوده که در ادامه به موارد ضروری استعلام جهت تشخیص ملی یا موات اشاره می‌­کنیم.

باید دانست برابر بند ب ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه را در اجرای ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع را دریافت نمایند.

در این خصوص لازم به توضیح است که به طور مجزا هر نوع ملک را مطابق قوانین و مقررات موجود مورد بحث و بررسی قرار دهیم که آیا نیاز به استعلام از جهاد یا منابع طبیعی دارد یا خیر؟

طبق ماده چهار آیین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی، استعلام از جهاد کشاورزی کفایت می‌کند، جهاد کشاورزی هم مکلف است راسا نسبت به ارجاع موضوع به سازمان‌های ذی‌ربط از جمله منابع طبیعی اقدام و اعلام نظر نمایند.

الف- استعلام از جهاد و منابع طبیعی در خصوص باغات

مطابق ماده ۱ قانون تسهیل و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن «دفاتر اسناد رسمى موظفند هنگام تنظیم سند رسمى انتقال اراضى و املاک واقع در خارج از محدوده و حریم شهر، اعلام نظر اداره جهاد کشاورزى شهرستان مربوط مبنى بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضى موات و ابطال اسناد آن و یا عدم شمول ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره‌بردارى از جنگل‏‌ها و مراتع را اخذ و شماره و تاریخ آن را در سند تنظیمى قید نمایند. ادارات جهاد کشاورزى مکلفند با رعایت مفاد تبصره ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمى و ماده (۷) این آئین‏نامه، نسبت به ارجاع موضوع به سازمان‏‌هاى ذى‏ربط (حسب مورد سازمان امور اراضى یا سازمان جنگل‌‏ها، مراتع و آبخیزدارى کشور) و یا ادارات وابسته اقدام و اعلام نظر نمایند.»

اما قانون‌گذار در تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل مقرر نموده در صورت وجود سابقه مبنى بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذى‏ربط یا در صورتى که براى مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضى کشاورزى، باغ مشجر و یا داراى اعیانى صادر شده و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلى مؤید آن باشد، نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود؛ بنابراین در صورتی که در سند مالکیت نوع ملک «باغ» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه قانون تسهیل می­توان بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی اقدام به تنظیم سند نمود.

ب- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص اراضی کشاورزی

اگر در سند مالکیت مالک نوع ملک «زمین مزروعی یا زمین مشجر» قید شده باشد با توجه به تبصره ۲ ماده ۴ آیین‌نامه قانون تسهیل که در بالا به آن اشاره شد نیازی به استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نبوده و می­توان اقدام به تنظیم سند نمود.

پ- قانون تسهیل و استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی در خصوص زمین

در صورتی که در سند نوع ملک «زمین» قید شده باشد مطابق قوانین و مقررات موجود نیازی به استعلام جهاد کشاورزی نیست و در صورت قبول طرفین معامله استعلام از منابع طبیعی کافی است. در صورت ارائه  پاسخ منابع طبیعی می­توان اقدام به تنظیم سند نمود. لازم به ذکر است برای دریافت پاسخ استعلام از منابع طبیعی مالک زمین ابتدا باید نسبت به تهیه نقشه UTM ملک اقدام نماید و آن را به صورت سیستمی توسط دفاتر پیشخوان خدمات دولت به اداره منابع طبیعی بفرستد و معمولاً بعد از دو هفته منابع طبیعی اقدام به پاسخ استعلام می­نماید.

البته در صورتی که قبلاً استعلام از جهاد یا منابع طبیعی توسط دفاتر اسناد رسمی اخذ شده باشد مطابق تبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل نیازی به استعلام مجدد نیست و در صورت درخواست متعاملین می­توان اقدام به تنظیم سند بدون استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی نمود.

در خصوص تشخیص موات نبودن ملک در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی، باغ مشجر و یا دارای اعیانی صادر شده و یا پاسخ استعلام قبلی مؤید آن باشد،نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود اگر سند مالکیت ملک  در نظام جمهوری اسلامی ایران صادر شده است ملک نمی تواند موات باشد.

لازم به ذکر است: بافت مسکونی روستا که داخل در طرح هادی قرار دارد از حیطه صلاحیت جهاد کشاورزی خارج است.

در خصوص لزوم استعلام از جهاد کشاورزی بین سران دفاتر اسناد رسمی  اختلاف نظر هم وجود دارد و بسیاری از سران دفاتر اسناد رسمی معتقد به لزوم استعلام از جهاد کشاورزی در خصوص تمامی اراضی خارج از محدوده شهری بوده و مستند خود را ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی می­دانند که مقرر داشته «ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی، شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، بخشداری‌ها و سایر مراجع مربوط مکلفند حسب مورد در هنگام تفکیک، افراز، تقسیم و انتقال اراضی کشاورزی، ضمن ارسال نقشه دقیق زمین مورد نظر که توسط مالکین با ذکر مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس مناسب و حداقل یک دو هزارم) تهیه می­‌گردد، از اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک در خصوص تأیید نقشه مبنی بر رعایت حدنصاب‌های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها استعلام نمایند.»

لازم به توضیح است: مطابق آیین‌نامه فوق الذکر منظور از اراضی کشاورزی هم کلیه اراضی واقع در خارج محدوده شهرها اعم از باغات، نهالستان­‌ها، اراضی کشاورزی و … می‌باشد.

به اعتقاد نگارنده استناد به آیین‌نامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی صحیح نبوده و دفاتر اسناد رسمی در خصوص باغات، اراضی کشاورزی و زمین‌های دارای سابقه استعلام نیازی به استعلام مجدد از جهاد یا منابع طبیعی ندارند و می­توان این قبیل املاک را بدون استعلام از جهاد و منابع طبیعی تنظیم نمود و در خصوص املاکی که نوع ملک زمین قید شده باشد استعلام از منابع طبیعی وافی به مقصود بوده و نیازی به استعلام از جهاد نیست.

یکی از مفادی که در هنگام ساخت اهمیت پیدا می‌کند، قرارداد مشارکت در ساخت است.

در ادامه مطلب بخوانید:نتیجه/و...


 

ادامه مطلب
قانون تسهیل تنظیم سند دارایی

قانون تسهیل تنظیم سند دارایی

قانون تسهیل تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد رسمی غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار برآنیم تا رابطه قانون تسهیل تنظیم سند از سازمان امور مالیاتی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.

ضرورت استعلام از اداره امور مالیاتی برای تنظیم سند و استفاده از قانون تسهیل

باید دانست مطابق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم دفاتر اسناد رسمی مکلف به استعلام از سازمان امور مالیاتی برای انتقالات املاک با کاربری­‌های مختلف شده­‌اند. قانونگذار با هدف حمایت از اشخاص و تسهیل سند در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل مقرر داشته بود: «دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل و انتقال عین املاک، مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده (۳۷) ‌قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقال‌دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند،

مگر اینکه انتقال‌گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این‌صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.» بنابراین در صورت قبول بدهی توسط خریدار نیازی به استعلام از سازمان امور مالیاتی نبود. این شیوه تا سال ۱۳۹۵ در دفاتر جاری و ساری بود تا اینکه اصلاح قانون مالیات­‌های مستقیم در تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ لازم الاجرا گردید. به موجب بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیات­‌های مستقیم استثنای مندرج در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نسخ گردید.

از جمله مزایای این امر میتوان به ایجاد تسهیل و تسریع به ذینفعان، کاهش مراجعات حضور ذینفعان، کاهش تخلفات ناشی از استعلامات و خلاصه معاملات، افزایش امنیت اطلاعات، ارائه پاسخ استعلام‌های صادره با امضای الکترونیکی و ارائه آمار و اطلاعات مورد نیاز سازمان از جمله دستاوردهای این سامانه است.

ولیکن سامانه مزبور به صورت کامل برقرار نشد و با این نسخ اختلاف بین دفاتر اسناد رسمی و سازمان امور مالیاتی آغاز گردید؛ چراکه مطابق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات­‌های مستقیم «سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است ظرف مهلت یک‌سال از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (۱/۱/۱۳۹۵) با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی به‌صورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی برخط به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان امور مالیاتی کشور جهت اجرای مفاد این ماده فراهم کند.

با توجه به اصلاح قانون مالیات‌ها در سال ۹۴ و الحاق چند تبصره به ماده ۱۸۷ که موخر بر قانون تسهیل است و برخط شدن اخذ مفاصاحساب در دفاتر اسناد رسمی و جرم انگاری مالیاتی و مسئولیت تضامنی سردفتر با مودی در پرداخت مالیات طبق تبصره ۳ و ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌ها؛ کلیه قوانین مالیاتی با اصلاحات بعدی لازم الاجرا است و نمیتوان به قانون تسهیل در این مورد استناد کرد

 صدور گواهی الکترونیکی بر خط در دفاتر اسناد رسمی

در اجرای استقرار سامانه موضوع تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم (اخذ مالیات نقل و انتقال املاک توسط دفاتر اسناد رسمی) فعلا فقط برای نقل و انتقال قطعی و قطعی رهنی املاک مسکونی دارای پایان کار با کاربری مسکونی وجود دارد و در مورد سایر املاک از جمله:

  • املاک با کاربری‌های غیر مسکونی،

  • املاک فاقد پایان کار یا در دست ساخت،

  • املاکی که نقل و انتقال قبلی آنها بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام شده است (فارغ از نوع کاربری)،

  • املاک فاقد سند تفکیکی

  • در موارد انتقال املاک متوفی به وراث ((تبصره ۴ ماده ۱۷ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم- در مواردی که وراث سهم خود از اموال موضوع بندهای (۲)، (۴) و (۵) این ماده را به اشخاص ثالت یا وراث دیگر انتقال دهند، علاوه بر مالیات بر ارث به شرح این فصل، مشمول مالیات طبق مقررات فصول مربوط خواهند بود.)) گواهی بر خط صادر نشده و استعلام های فیزیکی می‌بایست به صورت حضوری در ادارات امور مالیاتی پاسخ داده شود

      ⇐ نظر به اینکه سازمان مالیاتی طبق تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ مکلف به برخط کردن اخذ مفاصاحساب شده است به نظر میرسد فقط نسبت به مواردی که هنوز برخط نشده اند و دفاتر باید از دارایی استعلام نمایند بتوان طبق قانون تسهیل با مسئولیت تضامنی متعاملین بدون استعلام و اخذ مفاصاحساب از دارایی نسبت به تنظیم و ثبت سند اقدام نمود.

 

پس از اجرای مفاد این ماده ثبت نقل و انتقال اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول که به ‌موجب این قانون برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی قطعی مورد انتقال، ممنوع است. متخلف، در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.»

همانطور که ملاحظه می­گردد نقل و انتقال املاک بعد از اجرای مفاد تبصره (سیستمی شدن پاسخ استعلام) بدون پرداخت بدهی مالیاتی ممنوع است و بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیات­‌های مستقیم بر همین اساس اقدام به نسخ بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نمود اما سازمان امور مالیاتی به وظیفه قانونی خود عمل ننمود و در حال حاضر فقط املاک مسکونی آن هم با شرایطی که در ادامه خواهد آمد قابل استعلام سیستمی هستند و املاک تجاری، زراعی، باغات و … قابل استعلام سیستمی نیستند.

 

 

ادامه مطلب
چگونگی افزایش و کاهش مهریه

چگونگی افزایش و کاهش مهریه

مهریه در لغت و اصطلاح :

«مهر» کلمه‌اى است عربى که در فارسى آن را «کابین» مى‌گویند .لغات مترادف آن در عربى، صداق، نحله، فریضه و اجر مى‌باشد. مهریه از لحاظ حقوقی فقهی هر چیزی است که دارای مالیت باشد که توسط زوج در عقد نکاح اعم از دائم و موقت پرداخت آن تعهد می­گردد. از لحاظ قانونی عقد نکاح موقت بدون مهریه صحیح نمی باشد و اگر چنین عقدی منعقد گردد عقد نکاح موقت باطل است ولی عقد دائم  بدون مهراگر منعقد گرددباطل نیست. دراین نوشته به بررسی راههای قانونی در خصوص چگونگی افزایش و کاهش مهریه پرداخته شده است .

مهریه به عنوان یک حق مالی برای زنان در زمان ازدواج تلقی می‌شود و ممکن است به طور قانونی و اجتماعی برخی از  حقوق زنان را تضمین کند. در فرهنگ اسلامی و ایرانی، مهریه به عنوان یک نشانه از تعهد شوهر نسبت به همسرش در نظام حقوقی و اجتماعی تلقی می‌شود. با این حال، ارتباط مستقیم میان مهریه و تضمین حقوق زنان واقعیت‌های متعددی را بستگی به فرهنگ، قوانین و زمان و مکان خاصی که در آن مطرح است، دارد. به عنوان مثال، در برخی موارد، این مسأله ممکن است به زنان اجازه دهد که در صورت طلاق، به دلیل دریافت مهریه و حقوق مربوطه، پشتوانه ای جهت تأمین‌ مالی داشته باشند. از این رو، باید به دقت این نکته را در نظر داشت که مهریه به تنهایی نمی‌تواند تمامی مسائل مربوط به حقوق زنان را حل کند. زیرا تضمین حقوق زنان به وسیله سیستم قانونی، موارد اجتماعی و فرهنگی دیگری نیز نیاز دارد. بهتر است به عنوان یک راهکار جامع در جهت تضمین حقوق زنان، سیاست‌ها و قوانین قوی‌تری تدوین شود که همه جنبه‌ حقوق زنان را پوشش دهد. این درحالی است که در برخی موارد ممکن است مهریه در تأمین مالی زنان نقش موثری ایفا کند.


بارها در دفترم پیش امده که بانویی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و با توجه به شرایط زندگی تصمیم به کاهش مهریه خود گرفته این زنان دلایل بسیاری برای این خواسته خود دارند و البته درحواست ایشان برای کاهش مهریه همیشه به دلیل ناملایمتی از سوی همسرشان نبوده گاهی می‌تواند برای تشکر از همسر و بیان قدرشناسی از زحمات وی باشد و گاه نیز عدم اعتقاد ایشان به اینکه مهریه بالا تضمینی برای داوم پیمان مقدس زناشویی است.

درخواست زنان برای کاهش مهریه یا انصراف از درخواست مهریه پس از عقد یک موضوع مهم و حساس است که نشان‌دهنده تغییر نگرش‌ها و نیازهای اجتماعی در جوامع مختلف می‌باشد. این موضوع در بسیاری از جوامع به عنوان یک اقدام جدید و نوآورانه مورد توجه قرار گرفته است.

استفاده از این فرصت به عنوان یک ابزار قدرتمند برای تقویت جایگاه زنان و حقوق آنان در ازدواج، نشانگر شکافی عمیق در قوانین و فرهنگهای ازدواج در جوامع مختلف است. این اقدام می‌تواند به عنوان نمادی از استقلال مالی و تصمیم‌گیری زنان در زندگی خانوادگی و اجتماعی دیده شود. با این حال، فرایند کاهش یا انصراف از مهریه پس از عقد با چالش‌های خود مواجه است. به عنوان مثال، اعمال این حق توسط زنان ممکن است در برخی از جوامع به دلیل تضاد با فرهنگ‌ها و قوانین موجود، با مقاومت و واکنش روبرو شود. همچنین، این اقدام نیازمند آگاهی کامل از حقوق قانونی و اجتماعی زنان و همچنین خودکفایی اقتصادی آنها است.


اقسام مهریه

مرسوم است که زن و شوهر ضمن عقد در باب میزان و نوع مهر با هم توافق مى‌کنند. مهرى را که ضمن عقد یا پس از آن به تراضى طرفین معیّن مى‌شود در اصطلاح حقوق «مهر المسمّى» مى‌نامند، ولى در مواردى که زن و شوهر در این باب توافقى نکرده باشند یا توافقشان به جهتى باطل باشد، قانون مدنى و فقه امامیّه زن را در پاره‌اى از موارد، مستحق «مهر المثل» و در پاره‌اى از موارد دیگر مستحق‌ «مهر المتعه» مى‌داند.

مهر داراى اقسام ذیل است:

  1. مهر المسمّى

  2. مهر المثل

  3. مهر المتعه

آنچه که در این نوشتار محل بحث است مهر المسمی می باشد به همین علت به مبحث اصلی یعنی شرط افزایش یا کاهش مهریه میپردازیم

 چگونگی افزایش و کاهش مهریه

مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و کاهش و افزایش آن پس از عقد نکاح صحیح نیست.

با توجه به رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴۸۸-۱۵/۶/۸۸ در خصوص ابطال جزء ب از قسمت ۱۵۱ بخشنامه ثبتی که با استناد به نظریه شماره ۳۵۰۷۹/۳/۸۸ مورخ ۱۲/۵/۸۸ فقهای محترم شورای نگهبان اصدار یافته و به موجب آن استدلال شده ((مهریه شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده و ازدیاد در بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار هدیه بر آن خلاف موازین شرعی شناخته شده)) استفاده از ملاک نظریه مذکور که در خصوص کاهش مهریه نیز نظریه یادشده دلالت بر این دارد که کاهش مهریه نیز پس از عقد جواز شرعی ندارد و لذا مهریه همان است که در سند نکاحیه درج شده و مبنای پرداخت می باشد.

افزایش مهریه به این صورت است که زوج به نفع زوجه تعهد میکند که میزان مهریه را افزایش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بهار آزادی بود مقدار آنرا به ۷۰۰ عدد افزایش دهند یا مال دیگری مثل خانه یا ماشین به ۵۰۰ عدد مهریه ذکر شده در عقد افزوده گردد.

کاهش مهریه به این صورت است که زوجه مقدار مهریه ای را که بر عهده زوج دارد کاهش دهد مثلاً اگر مهریه ۵۰۰ عدد سکه بوده زوجه با حضور در دفتر اسناد رسمی آنرا به ۲۵۰ عدد کاهش دهد.

چگونگی افزایش یا کاهش مهریه از آن جمله موضوعاتی است که به موجب رای شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ ممنوع گردید شورای نگهبان در سال ۱۳۸۸ اعلام نمود مهریه شرعی همان است که در زمان عقد واقع شده و ازدیاد صداق بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته می شود در بخشی از پاسخ شورای نگهبان آمده است طبق نظر اکثر اعضای گروه نمی توان برای افزایش یا کاهش مهریه اقرارنامه اصلاحی نوشت چرا که افزایش و کاهش منع شده و اقرار نامه اصلاحی موضوعیت ندارد.

بنابراین از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد.راه‌حل قانونی به عنوان جایگزین منع قانونی افزایش یا کاهش مهریه  همانطور که گفته شد از نظر قانونی امکان افزایش یا کاهش مهریه وجود ندارد ولیکن  راه های جایگزینی برای آن می توان اندیشید ؛ جهت افزایش مهریه میتوان در یک سند رسمی زوج اعلام بدهی به زوجه نماید گرچه این بدهی از امتیازات ویژه مهریه به عنوان دیون ممتازه برخوردار نیست  ولی متضمن نوعی تعهد زوج به پرداخت مبلغی بیش از میزان مهریه می باشدکه زوج باید به ان پایبند باشد .

همچنین جهت کاهش مهریه می توان اقرار به وصول قسمتی از مهریه نمود و یا اینکه زوجه مقداری از مهریه را به زوج ببخشد یا ابراء کند.

اقرار به وصول مهریه شایعترین نوع تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی برای بخشش مهریه یا کاهش مهریه است در این خصوص زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار می نماید که تمام یا بخشی از مهریه مندرج در سند نکاحیه را دریافت نموده است.

در صورتی که زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار به وصول تمام یا بخشی از مهریه خود نماید برابر ماده ۱۲۷۷ و همچنین ۱۲۹۲ قانون مدنی رجوع و انکار و تردید پس از اقرار مسموع نمی باشد متن این مواد به قرار ذیل است:

ماده ۱۲۷۷: «انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبنى بر اشتباه یا غلط بوده شنیده مى‏شود و همچنین است در صورتى که براى اقرار خود عذرى ذکر کند که قابل قبول باشد مثل این‏که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوى مذکوره مادامى که اثبات نشده مضر به اقرار نیست.»

ماده ۱۲۹۲: «در مقابل اسناد رسمى یا اسنادى که اعتبار اسناد رسمى را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف مى‏تواند ادعاى جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتى از جهات قانونى از اعتبار افتاده است.» لذا در تنظیم این اسناد باید دقت بسیاری داشت و خارج از تعارفات اقدام به تنظیم سند نمود.

البته به موجب ماده ۷۰ قانون ثبت هرکس به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده آن تعهد انجام نشده یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود .

بنابراین چنانچه وصول مهریه در ازای چک یا سفته ای بوده که وصول نشده زوجه میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید همچنین اگر ثابت شود که اقرار فاسد یا اشتباه بوده یا در اثر اضطرار و اکراه بدون رضایت بوده اقرار اعتباری نخواهد داشت و زوجه میتواند با مراجعه به مراجع قضایی عدم وصول مهریه را اثبات نماید.

البته این ادعا به سادگی مورد قبول دادگاه قرار نمی‌گیرد و دادگاه ها به سختی سند رسمی تنظیم شده در دفتراسناد را با ادعای اجبار باطل میکنند.

ادامه مطلب
وکالت به چه معناست؟

وکالت به چه معناست؟

وکالت به چه معناست؟

– قبل از اینکه بگیم وکالت به چه معناست بگو که چرا وکالت ؟  سرت شلوغه، وقت نداری، کارفرما بهت مرخصی نمیده، درس‌هات سنگینه، همه‌ش مشغول کارهای خونه‌ای، از کاغذبازی بدت میاد، هیچی درمورد مسائل حقوقی نمی‌دونی، اگه سرت کلاه بذارن چی؟ اگه با یه امضای اشتباه به خودت ضرر بزنی چی؟ اگه دادگاهت سال‌ها طول بکشه و تهش شکست بخوری چی؟ اگه…

 

با جملات بالا همزادپنداری کردید؟ احتمالاً حداقل یک مورد از آن‌ها را خودتان یا اطرافیانتان تجربه کرده باشید. آن هم در شرایطی که به وقت آزاد، پول کافی و دانش گسترده نیاز دارید تا پیگیر یک امر حقوقی باشید و گره از کارتان باز کنید. از طرفی در بسیاری از امور حقوقی، حضور خود شخص در فرایندهای قانونی لازم است و نمی‌توان شبیه لیست سفارش خرید خانه، آن را به همسر سپرد و خود مشغول تماشای فیلم شد! پس راهکار چیست؟ آیا راهی وجود دارد که بتوان همه یا بخشی از اختیارات قانونی خود را به دیگری سپرد و پیگیری امور حقوقی را بر دوش او نهاد؟ بله، چاره‌ی کار این‌جاست: وکالت! با این مقاله از دفتر اسناد رسمی 136 استان بوشهر همراه باش …

 

معنی وکالت چیست؟

«وکالت عقدی جایز[۱] است که به موجب آن، به شخص دیگری نمایندگی و یا نیابت داده می‌شود که اموری را به جای موکل انجام دهد. اقدامات وکیل در هر زمینه محدود به اختیاراتی است که موکل به وی تفویض می‌کند.»

بسیار خوب، ظاهراً قانون هوای ما را داشته و فکر همه چیز را کرده است! وکالت دادن به فردی که می‌تواند یک متخصص حقوق یا غیر از آن باشد، حل و فصل بسیار از امور را تسهیل و تسریع می‌کند. اما کاربردهای یک قرارداد وکالت چیست؟

 

مزایای تنظیم قرارداد وکالت

همان‌طور که اشاره شد، از مزایای تنظیم قرارداد وکالت بین طرفین می‌توان به تسهیل پیگیری امور حقوقی موکل توسط وکیل اشاره کرد. چنین قراردادی کاربرد زیادی در امور روزمره نظیر خرید و فروش ملک و ماشین، امور بانکی، پیگیری مسائل سهم‌الارث و… دارد و از اتلاف وقت موکل برای رفت‌وآمدهای اداری تا حد زیادی می‌کاهد. البته باید توجه کرد که انعقاد عقد وکالت نیازمند اطلاعات مکفی از جانب طرفین است؛ به طوری که طرفین بدانند چه نوع وکالت نامه محضری را امضا می‌کنند و درج امضا چه حقوقی در این قرارداد ایجاد می‌کند.


 

تفاوت وکالت بلاعزل و قابل عزل

اگر نام وکالت بلاعزل و وکالت قابل عزل را شنیده باشید احتمالاً برایتان سوال شده که این دو چه تفاوتی با هم دارند؟ یک وکالت ساده و قابل عزل، وکالتی است که طی آن موکل می‌تواند در هر زمانی که خواست، وکیل را از برعهده گرفتن اختیارات خود عزل کند. اما عقدی که مکرراً در دفترخانه تنظیم می‌گردد، وکالت بلاعزل است. به عبارتی، وکالت وکیل یا عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شود.[۲]


انواع وکالت نامه حقوقی

اگر بخواهیم دسته‌بندی کلی انواع وکالت نامه حقوقی را بیان کنیم، باید به وکالت مطلق (تام) و وکالت مقید اشاره کنیم. چند لحظه دست نگه دارید! قبل از این‌که از روی بی‌حوصلگی و برای باز کردن دردسرهای حقوقی از سرتان به سراغ وکالت تام بروید، یا چون به کسی بیشتر از تخم چشمانتان اعتماد دارید بخواهید از روی هیجان او را وکیل مطلق خود کنید، باید معنی وکالت مطلق را بدانید!

 

وکالت مطلق یا تام چیست؟

پیچیدگی یا زمان‌بر بودن بسیاری از امور مالی و اداری باعث می‌شود افراد از وکالت مطلق یا تام برای پیگیری فرایندها کمک بگیرند. وکالت تام با تفویض اختیار اداره کردن اموال موکل به وکیل، به تسهیل و سرعت‌گیری این فرایندها کمک می‌کند. حواستان باشد که وکالت مطلق (تام) صرفاً برای پیگیری امور اداری و مالی است؛ بنابراین وکیل‌تان قرار نیست اختیار اموری همچون به ازدواج درآوردن یا طلاق دادن شما را هم بر عهده داشته باشد!

وکالت مقید چیست؟

اما در مقابل وکالت مطلق، وکالت مقید قرار می‌گیرد که در عقد آن می‌بایست نوع وکالت و مورد وکالت مشخص شود. مثلاً قصد دارید اتومبیل خود را بفروشید و فرصتی برای این کار ندارید. از طرفی نمی‌توانید اختیار همه‌ی اموال خود را به فرد خاصی بسپارید. پس این‌جا وکالت مقید به کمک شما می‌آید و صرفاً با دادن «اختیار فروش اتومبیل» به وکیل‌تان، گره از مشکل شما باز می‌کند.

– ای بابا، سخت شد که… حالا من چه‌جوری مطمئن بشم متنی که توی عقد وکالت نامه نوشته میشه، اختیار تام میده یا مقید؟ می‌خواستم کارم راحت بشه ولی این‌جوری که سخت‌تر شد! اگه حین وکالت دادن اشتباه کنم و وکیلم اختیار همه‌ی اموالم رو به عهده بگیره چی؟؟ اگه زمین و خونه و ماشینم رو بدون اطلاع من بفروشه و با پولش فرار کنه اون‌ور آب چی؟؟؟ ای وای، اگه سرم کلاه بذاره و اموالم رو بالا بکشه چییییی…

صبر کنید! این همه استرس و هیجان برای قلب‌تان خوب نیست! گفتیم که وکالت دادن قرار است کار شما را ساده‌تر کند، نه سخت‌تر. پس حتماً برای تنظیم متن قرارداد هم چاره‌ای اندیشیده شده که نیاز به نگارش متن از سوی خود موکل و نگرانی از بابت ایرادات و ضعف‌های آن نباشد! درست است که در تمام وکالت‌نامه‌ها، قید صریح اسامی کلیه سازمان‌ها و مراکز مورد نظر برای انجام امور مختلف توسط وکیل ضروری است؛ اما اغلب دفترخانه‌ها متون از پیش تنظیم‌شده‌ای برای انواع وکالتنامه دارند که جزئیات آن‌ها مورد دقت قرار گرفته و ایراداتشان برطرف شده است. بنابراین با راهنمایی خود دفترخانه می‌توان به سادگی و با سرعت، قرارداد وکالت دقیقی تنظیم کرد که مانع از کلاه گذاشتن وکیل بر سرتان شود!

– خب، حالا من پشیمون شدم. دیگه نمی‌خوام اختیار اداره اموالم دست وکیل باشه و اون کارهام رو انجام بده. قصد دارم خودم پیگیر کارهای اداری باشم. آیا امکان فسخ قرارداد و عزل وکیل رو دارم؟!

نحوه فسخ قرارداد وکالت و عزل وکیل

خوب است بدانید که در یک قرارداد ساده، نه‌تنها شما به‌عنوان موکل امکان فسخ وکالتنامه و عزل وکیل را دارید؛ بلکه وکیل نیز درصورت استعفا از وکالت می‌تواند قرارداد وکالت را باطل کند. به عبارت دیگر «وکالت، قراردادی است جایز؛ موکل می‌تواند هر زمان که بخواهد وکیلش را عزل و برکنار کند (ماده ۶۷۹ قانون مدنی)». علاوه بر عزل وکیل توسط موکل و استعفای وکیل، قرارداد وکالت براساس شرایط زیر نیز منتفی و باطل می‌شود:

  • فوت وکیل یا موکل

  • اثبات جنون وکیل یا موکل

  • از بین رفتن مورد وکالت (مثلا نابود شدن باغ مورد وکالت)

  • انجام عمل منافی با وکالت توسط موکل (همچون انجام امور باغ مورد وکالت توسط خود موکل)

  • اتمام مدت زمان قیدشده در اعتبار وکالت نامه

نکته مهم در وکالت حین خرید و فروش

فرض کنید قصد خرید یک ملک یا خودرو را دارید. فروشنده مبلغ آن را دریافت می‌کند؛ اما فرایند انجام امور اداری و انتقال مالکیت ممکن است طول بکشد. در این صورت چه تضمینی وجود دارد که فروشنده پس از دریافت مبلغ، آن را انکار کرده و مال خود را واگذار نکند؟ در چنین شرایطی معمولاً دفاتر اسناد رسمی وکالت‌نامه بلاعزلی را برای خریدار تنظیم می‌کنند که به موجب آن می‌تواند اختیار انتقال مالکیت مورد معامله را برعهده بگیرد و در زمان مناسب به نام خود سند بزند. البته باید توجه کرد که این وکالت‌نامه هم با جنون یا فوت طرفین فسخ می‌شود و فرایند انتقال مالکیت باید ازطریق وراث ادامه یابد که قاعدتاً وقت‌گیر و پردردسر است. لذا توصیه می‌شود در اولین فرصت پس از خرید مال، امور اداری آن را انجام داده و به نام خود سند بزنید.

در ادامه مطلب بخوانید: اطلاع به سردفتر بابت عزل وکیل / دلیل ضرورت ثبت رسمی قرارداد وکالت / امتیازات تنظیم وکالت رسمی  و...

 

ادامه مطلب
معاملات وکالتی

معاملات وکالتی

استفاده از وکالت بلاعزل یا سند وکالتی در خرید و فروش به دلیل مشغله‌های کاری و همچنین تسهیل در انجام معاملات، در جوامع امروزی رواج پیدا کرده است. این نوع وکالتنامه‌ها به مردم امکان می‌دهد تا از طریق نماینده‌ای (معمولاً وکیل) ملک خود را به فروش برسانند یا با خریدار به توافق برسند. این نکته مهم است که هر فردی قبل از استفاده از وکالت بلاعزل، با موارد قانونی، محاسن و پیامدهای آن آشنا باشد. در این مقاله قصد داریم به موضوع معاملات وکالتی که یکی از خدمات دفتر اسناد رسمی بپردازیم، پس با ما همراه باشید.


وکالت در لغت

وکالت در قانون مدنی به عنوان یک عقد قرار دادی تعریف می‌شود که در آن یکی از طرفین، طرف دیگر را به عنوان نماینده‌ خود می‌نمایدو به او نیابت می دهد . این نماینده (وکیل یا وکالت‌گیرنده) نماینده و جانشین وکالت دهنده و یا همان موکل بوده و در حدود اختیاراتی که در وکالتنامه قید شده میتواند به انجام معامله اقدام کند.

بنابراین، اثر اصلی وکالت نیابت است. وکیل بعنوان نماینده موکل عمل می‌کند و به جای او در انجام اموری که موضوع وکالت هستند، عمل می‌نماید. این عقد به موکل امکان می‌دهد که فردی دیگر را به عنوان نماینده خود در انجام کارهای خاصی که برایش در وکالتنامه تعریف کرده  و از خدمات وی بهره‌مند شود.


معامله وکالتی

معاملات وکالتی، به معنای نیابت از سوی فروشنده به  خریدار هست تا به انجام معامله حتی با خود اقدام و معامله را در دفتر اسناد رسمی ثبت کند پس در عالم حقوق انتقالی صورت نگرفته گر چه در عرف انتقال حقوق مالکیت از فروشنده به خریدار بدون انتقال سند قطعی می‌باشد. در این نوع معاملات، در عرف چنین پنداشته می شود که فروشنده ملک یا خودرو را به خریدار انتقال می‌دهد، اما در زمان انجام معامله، سند مالکیت به نام خریدار ثبت نمی‌شود و به جای آن، یک وکالتنامه صادر می‌شود که به خریدار حقوق و وظایف مالک جهت انتقال مالکیت را نیابت می‌دهد.

ریسک‌هایی در این نوع معاملات وجود دارد. اگر وکیل یا فردی که نامش در وکالتنامه آمده است، در طول معامله فوت کند یا در موردی ناتوان شود، ممکن است مشکلاتی در انتقال سند مالکیت به خریدار به وجود آید. همچنین، در برخی موارد، اشخاص بعد از انجام معامله وکالتی، ادعاهایی در خصوص مالکیت یا اختیارات در مورد ملک یا خودرو مطرح کنند که می‌تواند به مشکلات حقوقی منجر شود.


تفویض وکالت یعنی چه؟

تفویض وکالت به معنای انتقال حقوق  وکیل ناشی از وکالت به یک وکیل دیگر است. وکالت به معنای اجازه دادن به وکیل برای نمایندگی و انجام امور حقوقی و قانونی به نمایندگی از سوی  موکل است. هنگامی که وکیل  تصمیم می‌گیرد وکالت خود را به وکیل دیگری تفویض کند، به این معنی است که تمامی اختیارات ناشی از وکالت را به وکیل جدید انتقال می‌دهد و از آن به بعد وکیل جدید مسئولیت نمایندگی و انجام امور حقوقی موکل را بر عهده می‌گیرد.

تفویض وکالت یعنی چه؟


استعلام سند وکالت نامه

برای استعلام وکالت نامه محضری  که از تاریخ بیست و ششم شهریور ماه سال ۱۳۹۲ تنظیم شده باشد می توانید با استفاده از شناسه یکتا سند و رمز تصدیق  به سامانه استعلام وکالت‌نامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه (سامانه ثبت من) مراجعه کنید. آدرس اینترنتی این سامانه به دو شکل قابل دسترسی است: my.ssaa.ir و ssaa.ir.

با ورود به این سامانه، متقاضی می‌تواند با استفاده از اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق که در اختیار دارد، اقدام به استعلام وکالت‌نامه خود به روش آنلاین و الکترونیکی نماید. این روش به متقاضی امکان می‌دهد از طریق اینترنت به صورت آنلاین و بدون نیاز به مراجعه حضوری، اعتبار و اصالت وکالت‌نامه خود را بررسی کند. اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق معمولادر صدر اسناد درج می شود.

پس از ورود اطلاعات در سامانه استعلام وکالت‌نامه، سامانه به صورت آنی و الکترونیکی اطلاعات وکالت‌نامه را بررسی کرده و نتیجه را به متقاضی اعلام می‌کند. در صورت تصدیق موفقیت‌آمیز وکالت‌نامه توسط سامانه، متقاضی می‌تواند از صحت و اعتبار وکالت‌نامه خود اطمینان حاصل کند.

توصیه می کنیم عبارات وکالتنامه و مشخصات دقیق موکل و وکیل و مورد وکالت را به دقت بررسی و همچنین عدم تفویض وکالت را به دقت بررسی کنید.


در ادامه مطلب بخوانید:محاسن معاملات وکالتی/و...


 

ادامه مطلب
صفحه قبل صفحه بعد
گفتمان آنلاین